Les Echos.fr - 5/11/2009

Immobilier : le Pass Foncier bientôt à Marseille


Face à une offre de logements sociaux largement inférieure aux besoins, la cité phocéenne veut fluidifier le parcours résidentiel en intensifiant l’aide à l’accession à la propriété. Dès fin novembre, elle proposera un Pass-Foncier aux acquéreurs modestes.  
 
Pour corriger les effets pervers des périmètres de restauration immobilière, la municipalité encourage également la mixité des habitats dans les quartiers du centre-ville.

A la fin du mois, la ville de Marseille va s’engager dans la mise en oeuvre du dispositif du Pass-Foncier - ce mécanisme qui dissocie l’achat du logement de celui du terrain - désormais étendu au logement collectif. Elle espère ainsi démultiplier les retombées de sa politique d’aide à l’accession à la propriété puisque les résultats du chèque premier logement (CPL), trois ans après sa mise en place, ne sont pas satisfaisants. Et même si l’on est passé de 172 CPL distribués en mars 2008 à 850 aujourd’hui, on est très loin des 2.000 par an prévus initialement. " Les freins se lèvent progressivement, mais la réalité économique nous a aidés car la crise a permis aux promoteurs de trouver un véritable intérêt à notre dispositif ", reconnaît Arlette Fructus, adjointe municipale à l’habitat, au logement et aux relations avec les organismes HLM.
 
Les réticences des promoteurs constituaient l’un des principaux obstacles à la mise en place de ces CPL, qui s’intègrent dans un programme dit de " propriété sociale " plus vaste leur imposant notamment de mettre sur le marché 20 % de logements à prix maîtrisés (pas plus de 2.600 euros le mètre carrédans le neuf et 2.100 euros dans l’ancien). Le CPL en lui-même s’apparente à une aide financière de la ville soutenue par quatre banques afin d’alléger les mensualités des primo-accédants dont le revenu ne dépasse pas le montant du PLS (prêt locatif social). Il permet aussi aux acheteurs de bénéficier d’un parking gratuit pendant quinze ans, grâce à un portage de la Caisse des Dépôts équivalant à une réduction de l’ordre de 10 % du prix d’un logement neuf. Au-delà du manque d’enthousiasme des promoteurs, le dispositif a été freiné par la complexité des dossiers financiers à monter et les hésitations, aggravées par la crise, des éventuels acquéreurs.
 
" Le Pass-Foncier prévoit un prix de logement supérieur à celui du CPL (2.750 euros le mètre carré) mais il est accessible à des revenus moins élevés. Les deux systèmes sont donc complémentaires et j’espère qu’ils permettront de fluidifier le parcours résidentiel et de réduire la pression sur le logement social, aujourd’hui totalement bloqué à Marseille alors que 80 % des ménages sont éligibles à ce type d’habitat ", relève Arlette Fructus.
 
Coup d’accélérateur
Le parc social de la cité phocéenne totalise 71.300 logements (chiffre au 1er janvier 2008), à confronter aux 32.800 demandes enregistrées au 1er avril de la même année. La pression locative dépasse ainsi dix demandes pour un logement disponible et, au vu du taux de rotation de 2008, il faudrait dix années pour répondre à la demande annuelle.
 
La municipalité a donc décidé de passer la vitesse supérieure et voté en 2006 un plan ambitieux visant la construction de 5.000 logements par an dont 1.500 sociaux. " Pour cela, la communauté urbaine gère désormais l’aide à la pierre, ce qui a donné un véritable coup d’accélérateur, le nombre de logements sociaux financés passant de 500 à 600 en moyenne par an à plus de 1.700 dès 2006 ", constate Pascal Gallard, directeur adjoint de l’association régionale des organismes HLM. " On devrait commencer à sentir cette amélioration en production dès cette année ", poursuit-il.
 
Les chiffres de 2009 seront en outre gonflés par les achats de logements en Vefa (ventes en état futur d’achèvement) par les bailleurs sociaux. Le plan de soutien à la construction du gouvernement avait assigné l’objectif de 30.000 achats de ce type au niveau national, soit entre 3.600 et 5.400 pour la région Paca. En juin, le décompte régional s’établissait à 3.400. " Les organismes HLM de Paca avaient anticipé ce système de longue date,à l’image d’autres régions où la pression foncière est très forte et il est encore trop tôt pour mesurer le véritable impact de ces ventes en Vefa ", tempère Pascal Gallard.
 
Pour certains bailleurs, l’effet Vefa est une réalité. C’est le cas pour 13 Habitat (l’ancien Opac des Bouches-du-Rhône), qui double ses chiffres de production de logements sociaux cette année grâce à ce dispositif. Dans le 15e arrondissement, Bouygues Immobilier vient de poser la première pierre d’un programme de 495 logements, dont 260 seront des logements sociaux achetés en Vefa par 13 Habitat et Neolia et 290 seront dédiés aux primo-accédants à un prix moyen de 2.350 euros grâce aux aides combinées de la TVA à 5,5 % (zone Anru), du chèque premier logement de la ville de Marseille et bientôt du Pass-Foncier appliqué au collectif. Sur le premier semestre 2009, 2.200 demandes d’agrément pour des logements sociaux ont été déposées. Un chiffre encore jamais atteint.
 
Stratégie sur le centre-ville
Le sujet est suivi de près par la mairie, qui craint un déséquilibre de l’offre avec une prédominance de la construction sociale sur la promotion privée. " Nous voulons favoriser la mixité sociale grâce à un développement harmonieux des opérations en faveur des propriétaires occupants et des locataires, sociaux et non sociaux " , insiste Arlette Fructus, qui se dit aussi volontiers favorable à l’application d’un quota de 20 % de logements sociaux sur chacun des 15 arrondissements de la ville. Une vraie révolution, poussée par l’exécutif socialiste de la communauté urbaine, alors que certains quartiers au nord de la ville comptent plus de 40 % de logementssociaux. Mais l’augmentation du quota dans les quartiers sud - actuellement de l’ordre de 5 % - prendra du temps.
 
La mairie veut aussi mettre en oeuvre de façon appuyée sa nouvelle stratégie sur le centre-ville, à la faveur de l’arrêt des concessions de la SEM Marseille Aménagement pour les PRI (périmètres de restauration urbaine) Centre-ville-Noailles et du Panier qui arrivent à échéance le 31 décembre. Le bilan des opérations engagées depuis les années 1990 n’est pas jugé satisfaisant : un logement sur trois n’est toujours pas restauré et la procédure, surtout conçue comme un produit financier défiscalisé, a montré ses limites. " Le taux de propriétaires occupants du 1er arrondissement est passé de 36 % à 27 % en dix ans, un désastre dans un secteur aussi fragile ", estime Patrick Menucci, maire PS des 1er et 7e arrondissements. La municipalité a donc demandé à sa SEM de mettre les bouchées doubles d’ici à la fin de l’année pour déstocker le plus possible et trouver des acquéreurs capables de mettre sur le marché des logements sociaux ou des appartements en accession à prix maîtrisés. Le bilan sera dressé dans quelques semaines avec, à la clef, une révision de la stratégie de restauration immobilière dans l’hypercentre.
 
BRIGITTE CHALLIOL
 
[ 05/11/09 - 03H00 ]
 

> Les Echos.fr 05/1109

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