Le Nouvel Observateur - 29/09/2014

Marseille, version hautes clôtures

Selon une récente étude, 29% des logements marseillais se trouvent aujourd’hui en résidences fermées. Un phénomène qui touche de plus en plus les classes moyennes.


Portails automatiques, hautes clôtures, digicodes et parfois même vidéosurveillance. A Marseille, les promoteurs immobiliers ne lésinent pas sur la sécurité. Bien au contraire. Selon une récente étude intitulée "Ville passante", commandée par la municipalité et réalisée par les géographes du laboratoire population environnement développement (LPED) de l’université Aix-Marseille, la ville compte aujourd’hui environ 1550 résidences fermées (1). Ces ensembles représentent plus du quart des logements marseillais (29%), jusqu’à 80% dans le 9e arrondissement. A l’exception de l’hyper-centre où elles n’existent pas, ces résidences sont désormais éparpillés aux quatre coins de la ville. 

Sentiment d’insécurité et valorisation immobilière 

Même si cette tendance existe ailleurs en France, parmi les grandes agglomérations, Marseille fait figure d’exception. "La fermeture résidentielle se caractérise ici par une intensité et une ampleur exceptionnelles, indique Elisabeth Dorier, géographe qui étudie ce phénomène depuis sept ans. Dans les autres villes, cette tendance existe mais touche les zones péri-urbaines alors qu’à Marseille, cela concerne le péri-central." L’objectif de cette étude, remise le 18 juin dernier à la mairie, est de réaliser l’ampleur du phénomène en essayant ainsi de le "réguler". 

Généralisé dans les années 1990, cette tendance à la résidentialisation s’est vraiment accéléré à partir de 2000, ce qui coïncide avec l’arrivée de Jean-Claude Gaudin à la tête de la Ville. Selon l’étude -qui ne sera pas rendue publique-, la municipalité a ainsi fait preuve d’une "large tolérance" face à ces pratiques spontanées, souhaitant, dans un contexte économique difficile, "restreindre de plus en plus son champ d’intervention sur les espaces". Et si le sentiment d’insécurité explique en partie cette dynamique, la fermeture apparaît souvent comme une stratégie de valorisation immobilière qui garantit, dans une ville où la voiture est reine faute de transports en commun suffisants, la défense des places de stationnement et le bon entretien des parties communes. Ainsi, selon l’étude, depuis 1993, les deux tiers des offres des promoteurs sont fermées. 

“Bien loin du ghetto bunkérisé pour riches”

Avec leurs immenses murs, leurs arbres centenaires et leurs sociétés de gardiennage, les luxueuses villas de la colline Périer, dans le très chic 8e arrondissement, ont été précurseurs. Mais aujourd’hui, la résidentialisation n’est plus l’apanage des zones favorisées. "Finalement, on trouve peu de résidences huppées, même si celles-ci sont spectaculairement étanches et sélectives. C’est une des originalités de cette étude que de montrer que la tendance générale est bien loin du ’ghetto bunkérisé’ pour riches”, note Elisabeth Dorier. 

Ainsi, depuis quelques années, les promoteurs misent beaucoup sur le potentiel des quartiers nord et de ses friches industrielles bon marché. Un phénomène récent mais en pleine expansion, selon Elisabeth Dorier. Socialement défavorisés et fortement stigmatisés, ces quartiers offrent parmi les plus belles vues sur la Méditerranée. Dans ce coin de la ville, la fermeture résidentielle est prévue pour "rassurer" les candidats à l’installation qui redoutent notamment les incivilités et les cambriolages. "C’est un argument commercial pour attirer les acheteurs potentiels, qu’ils viennent d’autres quartiers pour accéder à la propriété à moindre coût ou proviennent eux-mêmes des cités voisines, dans une trajectoire d’accession à la propriété", détaille Elisabeth Dorier. Contactés à de nombreuses reprises, les promoteurs du secteur ont, jusqu’à présent, refusé de répondre à nos questions. 

"Habiter une résidence, gage de réussite sociale"

Troquer sa barre HLM mal entretenue pour une résidence de standing sécurisée avec espaces verts et vue sur la mer et les montagnes avoisinantes, Françoise Gumina, 50 ans, en rêvait. “J’en avais marre du bruit, marre des crachats et du mauvais entretien de la cité. Au moins, en devenant propriétaire, je sais à quoi servent mes charges, explique cette quinquagénaire, actuellement sans emploi. Pour nous, habiter dans une résidence, c’est un gage de réussite sociale et pour mon fils, c’est la possibilité d’évoluer dans un milieu non assujetti à la drogue."

Résultat, depuis sept ans, elle et son mari plombier ont investi dans un petit trois pièces de 60 m2 acheté, à crédit, 178 000 euros. Située dans le 14e arrondissement, en face d’une cité "plutôt calme", leur résidence est en majorité habitée par des fonctionnaires et des ouvriers, tous des primo-accédants séduits par l’offre du promoteur. "Sans portail, on aurait jamais acheté. Si c’est pour avoir les mêmes risques qu’en HLM, c’est pas la peine, lance Françoise Gumina, qui a habité vingt ans dans un logement social et qui participe à une version marseillaise du concept sécuritaire ’voisins vigilants’. Quand vous vivez dans un quartier connu pour ses problèmes de sécurité, vous voulez être tranquille." A tel point qu’elle et ses voisins n’ont pas du tout apprécié découvrir, à la livraison des travaux, l’absence de clôtures autour de leur parc boisé. "Comme entre temps le promoteur a fait faillite, nous avons négocié avec lui pour qu’il paye le matériel et nous avons posé nous même le grillage", se souvient-elle. 

"Les quartiers nord, un sas d’entrer dans Marseille"

Selon Elisabeth Dorier,"les promoteurs anticipent les désirs des acheteurs et supposent qu’ils préfèrent une résidence fermée. Résultat, les concurrents font pareil". Et les acheteurs n’ont plus d’autres choix que d’opter pour ce type d’habitat. C’est le cas de Christophe, 43 ans, salarié dans le secteur des médias. "Avec ma femme, on voulait investir dans du neuf. On avait le choix entre acheter un bout de terrain pour construire une maison ou investir dans un lotissement. Et dans ce cas, vous n’avez pas d’alternative, vous êtes obligé d’habiter dans une résidence fermée. Impossible d’y échapper", regrette-t-il. Depuis, en conseil syndical, cette fermeture fait débat. "Je leur dis que si l’on ferme, ça veut dire que l’on a quelque chose à cacher. Au final, on attire plus les regards et ça n’empêche pas les cambriolages. Mais les gens, ça les rassure", dit-il. 

Pas de vie de quartier

Dans sa résidence, située dans le quartier de Sainte-Marthe (14e arrondissement), Christophe ne côtoie pas d’ouvriers mais plutôt des "CSP+", comme il dit. Professeurs d’université, avocats ou directeurs de banque, la plupart ont été mutés à Marseille. En arrivant, ils espéraient investir dans le sud ou l’est de la ville. Mais faute de moyens suffisants, ils ont finalement rejoint, quelque peu forcés, les quartiers nord. Dans les hauts de Sainte-Marthe, la municipalité prévoit d’ailleurs d’implanter d’autres résidences. 150 hectares doivent être aménagés pour accueillir, selon la Ville, près de 10 000 "nouveaux marseillais". "Une population ‘couche moyenne’ fortement ‘consommatrice’ d’équipements publics de proximité", peut-on lire sur le site de la municipalité. 

Mais à en croire Elisabeth Dorier, dans ces résidences fermées, situées à proximité de cités paupérisées, on constate "une faible intégration des résidents à la vie de ces quartiers." Ce que Christophe confirme : "Mes voisins quittent la résidence pour leur lieu de travail, ils ne voient rien du quartier, ne font pas leur course ici, ne vont pas à la fête du village et mettent leurs enfants dans le privé. Pour eux, c’est un sas d’entrer dans Marseille, ils se constituent un patrimoine pour ensuite investir ailleurs." D’ailleurs, un quart des résidents ont déjà déménagé. 

Feriel Alouti 

(1) Ces résidences contiennent plus de 10 logements collectifs ou individuels et sont dotés d’au moins un espace commun et d’un ou plusieurs portails.

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