Locatis info - 22/04/2008

La GRL doit garder une finalité claire : faciliter l’accès au logement des locataires fragiles

Habitat


En janvier dernier, la ministre du Logement, Christine Boutin avait annoncé l’installation d’une mission pour étudier les conditions d’élargissement de la garantie des risques locatifs (GRL) aux plus démunis. Promue par le comité de suivi de la loi Dalo du 5 mars 2007, cette proposition a glissé pour certains vers la généralisation de la GRL, recette miracle pour, notamment, éviter les expulsions. En décembre 2006, la garantie des risques initiée par convention entre l’Etat et l’UESL succéde au Loca-Pass en s’ouvrant à un public plus large que le public du 1% logement, en portant sur une durée plus longue et en se transformant en régime assurantiel. Les propriétaires prennent une assurance et en contrepartie évitent tout risque d’impayés. En septembre 2007, l’Etat, l’UESL et l’Agence nationale de l’habitat (Anah) signent une convention pour adapter la GRL à la sous-location par des associations. Une proposition de loi récente, rejetée par l’Assemblée nationale, propose la création "d’un fonds de garantie universel et mutualiste contre les risques locatifs".

Le rapport de Sabine Baïetto-Beysson, directrice générale de l’Anah et de Bernard Beguin, directeur de l’Equité, groupe Generali, a été rendu public le 9 avril pour répondre à la commande de janvier. Il se veut pragmatique et recentre la mission de la GRL aux ménages qui ont des difficultés à avoir accès au parc privé.

 

Quels bailleurs ?

Le dispositif impose que les compagnies d’assurance soient partie prenante. Or, constate le rapport, ces compagnies "ont en règle générale refusé de s’engager dans le système au vu des incertitudes qu’il comporte". Les rapporteurs sont opposés à une généralisation de la GRL, préférant des mesures différenciées selon la catégorie des acteurs (propriétaires et locataires). Si la diffusion d’un régime d’assurance permet de mutualiser le risque des bailleurs isolés privés, "une assurance généralisée à tous les bailleurs pourrait être vécue comme inutilement coûteuse pour les petits bailleurs isolés et le risque de dépénalisation des locataires est à mesurer avec précaution". Les deux rapporteurs ne reprennent pas à leur compte la proposition du rapport Attali qui consiste à faire payer l’assurance par les locataires. Pour les HLM, "il serait inefficace économiquement et socialement de leur imposer un régime d’assurance et de les priver du système actuel de caution à finalité sociale, Loca-Pass ou FSL qui jouent un rôle irremplaçable". Les étudiants mériteraient de leur côté un régime particulier. Enfin, pour des publics particulièrement fragiles menacés d’expulsion, le rapport estime que la GRL n’a pas vocation à se substituer aux FSL "pour lesquels une révision au regard des conséquences du Dalo s’impose".

 

Quels publics ?

Le rapport est favorable à un scénario qui consisterait à faire coexister deux dispositifs assurantiels non-obligatoires : la garantie des risques locatifs cantonnée à un strict rôle social et la GRI (garantie des loyers impayés) placée sur le marché concurrentiel. Les personnes éligibles à la GRL devraient remplir le critère d’éligibilité au PLS et avoir soit un statut précaire, soit un taux d’effort supérieur à 33%. Les assureurs auraient alors la responsabilité du contrôle a priori du passeport GRL et seraient responsables de la gestion des sinistres. Ils seraient libres de fixer les tarifs de la GRL dans des limites liées à leur contribution au fonds de garantie, la gestion des sinistres serait soit prise en compte par une majoration de la GRL soit prise en charge par le fonds. 

 

Clémence Villedieu

publié le 10 avril 2008

 

Caution personnelle : pour sa suppression à terme

Les défenseurs d’une généralisation de la GRL arguent que cette mesure aurait pour effet de supprimer la caution solidaire d’un tiers. Le rapport propose qu’en dehors des étudiants où la caution doit être conservée, que la caution personne physique soit supprimée à court terme chez les bailleurs personnes morales. De manière générale, sa suppression pourrait favoriser la diffusion des produits d’assurance dans le privé mais il faudrait attendre un taux de pénétration de l’assurance de l’ordre de 40%.

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