Mediapart.fr - 22/06/2014

La renaissance de la rue de la République

Capitale européenne de la culture 2013, Marseille vit au rythme des grands chantiers. L’urbanisme ne modèle pas seulement la ville, il change aussi la vie. Cette édition attend vos réflexions, vos témoignages, vos récits, sur ce que cette métropole est en train d’advenir.

Rédacteurs en chef

21 juin 2014 | Par Philippe LEGER


Réhabilitée dans les années 2000, la plus belle et la plus longue artère haussmannienne d’Europe connaît une incontestable renaissance. Pas simplement commerciale !

En le comparant à son glorieux passé, pas si lointain, les Marseillais n’évoquaient jusque là que la déchéance d’une rue qu’ils avaient connue naguère si prospère.
D’abord nommée rue Impériale, longue de 1,2 km, elle a été créée à la fin du 19e siècle, à la demande impérative du Conseil municipal afin de relier le Vieux Port aux nouveaux bassins du port industriel de la Joliette qui venaient tout juste d’être construits. Napoléon III, en personne, vint l’inaugurer en 1864.
Au tournant du siècle précédent, l’artère est très convoitée comme lieu de résidence... Elle va être néanmoins désertée à cause du trafic interlope qui se développe autour du port de la Joliette, nouvellement créé. On raconte qu’à cette époque des conseillers municipaux s’emportent : « les pûtes viennent faire le tapin sous les fenêtres des bourgeois ! »
Dignement, les familles bourgeoises migrent vers des lieux « bien fréquentés » comme le quartier de l’Opéra, ou beaucoup plus calmes, comme la rue Paradis... qui mène à l’époque au cimetière comme son nom l’indique. Un lieu très calme donc, qui ne le restera pas très longtemps, comme celui de l’Opéra, en raison du commerce (là, on ne parle pas du même) qui va se développer grâce à leur présence.
La rue Impériale rebaptisée rue de la République, connaît son apogée quand Marseille devient dans les années 30, sous l’égide de l’Union française, le premier port du monde pour le trafic passagers. 
Le déclin de l’artère haussmannienne commence avec la perte de la « rente coloniale ». Au début des années 70, elle reçoit le coup de grâce avec les chocs pétroliers qui frappent de plein fouet l’économie française.
Les compagnies maritimes qui faisaient son orgueil et sa richesse baissent pavillon. La rue de la République, jusque là pleine de couleurs et de vie, perd avec les fanions de la marine son atmosphère de 14 juillet perpétuel. Un à un, les restaurants ferment, les commerces déclinent. Les derniers lampions de la fête s’éteignent. C’est le commencement de la dégringolade. L’artère grouillante de vie et d’activités n’en finit pas de se dévaluer, de sombrer dans la pauvreté, de s’abimer dans la délinquance.
En 1995, Jean-Claude Gaudin vient d’être élu maire. Il hérite d’une ville sinistrée et d’une rue de la République dans un piteux état. 

Résidents : des statuts divers et contrastés
La Sim, Société Immobilière de Marseille, gère depuis la fin du 19e siècle une grande partie du patrimoine immobilier de la rue. Elle en a négligé l’entretien.
Au début du 21e siècle, le patrimoine est plus ou moins en bon état. Des appartements sont vétustes, un certain nombre répondent aux critères d’indignité ou sont tout simplement insalubres. Beaucoup hébergent des locataires aux revenus modestes. Les loyers sont modiques grâce à la loi de 1948 mais tous les locataires ne sont pas logés à la même enseigne. Des privilégiés bénéficient d’appartements de 200 m2 pour un loyer mensuel de 1000 FF (environ 150 €)* D’autres occupant squattent purement et simplement les appartements. Il y a aussi des petits propriétaires, pas riches du tout, qui ne peuvent remettre en état leurs biens.
Comme la rue de la République est comprise dans le secteur d’Euroméditerranée, les pouvoirs publics lancent une Opah - Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat. Commencée en 2002, achevée en 2006, elle va permettre de mobiliser des aides financières afin d’inciter les différents propriétaires des logements privés à réhabiliter leurs biens.
« Le périmètre de l’Opah République se compose de 5 200 logements (482 immeubles) : 2150 logements sont en copropriété (181 immeubles) ; 1350 logements sont locatifs (301 immeubles en pleine propriété). Pas moins de 9,6 millions d’euros d’argent public sont investis dans l’opération. » (Sources Epaem). 
Il faut y ajouter la requalification des espaces publics et l’arrivée du tramway, dont trois stations desservent la rue, des trottoirs élargis, la plantation de 200 nouveaux arbres, la réalisation de trois parkings de plus de 1 500 places qui valorisent le secteur.

Le « panier Danone »
La scission de son patrimoine opérée par la Sim en 1987 aura des effets sur la conduite de la réhabilitation. La Sim a vendu cette année-là une partie de son patrimoine, pas forcément le meilleur, à la Cofinda, filiale du groupe Danone, qui voulait réaliser un placement financier, rien de plus. Au début des années 80, le taux d’inflation était encore de 13,5% en France. La pierre est bien connue pour préserver de l’érosion monétaire, n’est-ce-pas ?
Comme la direction de la Sim n’est pas tombée de la dernière pluie, elle n’a pas mis pas tous ses œufs dans le même panier. D’abord, elle ne vend pas tout son patrimoine haussmannien. Elle a confectionné deux paniers. Disons... un « panier Danone » avec des immeubles de plus ou moins bonne qualité situés du côté de la Joliette... quant au second « panier », il reste dans son giron. Il contient, semble-t-il, la partie du patrimoine la mieux préservée, du Vieux Port à la hauteur de la place Sadi Carnot.

 Quand la pierre se transforme en plombs
L’inflation est jugulée (inférieure à 3%) au début des années 90. Avec Euroméditerranée se profile une réhabilitation de la rue de grande ampleur. Deux bonne raison pour la société Cofinda-Danone de se débarrasser d’une acquisition qui lui pèse comme un fardeau. Et puis, l’immobilier, ce n’est pas son métier. Cet investissement lui pompe l’air. 
À partir de 1998, le « panier Danone » connaîtra un prétendant à l’acquisition, et plusieurs acheteurs, plus doués pour la spéculation que la retape et la gestion de biens immobiliers. Ils se le repasseront comme une patate chaude, encaissant des subventions au passage et se tirant comme... des opérateurs pressés, sitôt engrangés les profits. La réhabilitation du patrimoine vendu initialement à Cofinda Danone est allé cahin-caha. Sans que Danone y soit pour quelque chose dans l’affaire. Le patrimoine est aujourd’hui la propriété d’Atemi Méditerranée. Son principal actionnaire, la banque Lehman Brothers ayant été mis en faillite, encore une péripétie, Atemi Méditerranée a bénéficié de l’ouverture d’une ligne de crédit de 200 millions d’euros auprès d’une banque allemande, pour mener à bien la totalité de ces travaux. 

 Une réhabilitation aux forceps...
En 2004, le second panier sera pour la société « ANF, filiale d’Eurazeo » qui n’est autre que le nouveau nom de la Sim ! Il contient les immeubles situés entre le Vieux Port et Sadi-Carnot. ANF-Eurazio mènera à bien et rapidement la réhabilitation comme on pouvait le prévoir. Avec des méthodes brutales. À l’image de celle Lone Star IV, un des acquéreurs du « panier Danone » qui va dicter sa loi de 2004 à 2008... Ce fonds de pension américain, « créé dans un paradis fiscal » selon ses détracteurs marseillais, va gérer son patrimoine de manière « dynamique »... Il lance son ambitieux programme de réhabilitation par l’intermédiaire d’une société, créée pour la cause, baptisée... « Marseille République ». Le loup se transforme en petit chaperon rouge marseillais pour imposer des hausses de loyers de plus de 400% ! » Il n’hésite pas à montrer les dents... à utiliser des procédés brutaux et intimidants. Pressions et intimidations sont exercées par l’intermédiaire de pseudo médiateurs pour évincer les titulaires de baux de 1948. Des hausses de loyers de plus de 400% vont s’en suivre ! Une association se distinguera en prenant leur défense : « Un Centre Ville Pour Tous. » Aujourd’hui encore, la justice rend des jugements en faveur des victimes soutenues par cette belle association. 
L’élue du 2e secteur, Lisette Narducci, qui a pris fait et cause pour les locataires, a bataillé sans relâche contre les opérateurs et exigé au cours de tables rondes le relogement des locataires sans augmentation de loyer. Aujourd’hui encore, elle reste vigilante et fait régulièrement le point avec le préfet.

Entre 2004 et 2008, la réhabilitation a été entrecoupées d’épisodes peu glorieux. Depuis la Libération, des couples se sont formés, se sont aimés, ont élevé leurs enfants dans ces logements, entre Vieux Port et Joliette. Il y a aussi des personnes âgées, relogées dans ces immeubles haussmanniens après le dynamitage "des quartiers de derrière l’hôtel de ville" par l’Occupant, avec la complicité de la municipalité mafieuse de l’époque.
Dans les années 2000, des locataires sont éjectés du secteur comme des malpropres. Un véritable déracinement pour des familles qui n’ont jamais connu d’autres appartements que ceux de la rue de la Républiques. 
Les petits propriétaires n’ont pas mieux traités quand il s’est agi de les faire partir.
Les petits commerçants n’ont pas échappé non plus pas au jeu de massacre. Les hausses de loyer ont été pharaoniques.
Ces épisodes odieux de la réhabilitation, où seul le profit immédiat a semblé dicter la conduite des acquéreurs, a été dénoncé par des opposants à la municipalité Gaudin « comme étant en phase avec une certaine idée de la mixité sociale, telle que la conçoit sa municipalité, et une volonté de gentrifier le secteur. » Après avoir soulever les cœurs, l’affaire a marqué les esprits.

Mixité urbaine et renouveau économique sont au rendez-vous de 2014
Au final, la rue de la République a réussi à attirer de nouveaux groupes d’habitants. Aujourd’hui, les T4 côtoient les logements étudiants. 
L’association Un centre Ville Pour Tous estime le nombre de logements sociaux à 400 appartements, « un nombre qui laisse entendre que la convention signée par la société ANF - où elle s’engage à céder 1/3 des appartements à des bailleurs sociaux - a bien été respectée voire dépassée. On est loin de la gentrification annoncée ! Pour l’associationc’est un aspect à mettre à l’actif de l’opération même si le bilan positif, indéniable, se trouve sur le plan financier. Il est sûr et certain que les investisseurs ont gagné beaucoup d’argent entre toutes les reventes du patrimoine immobilier. Par contre, fait-elle remarquer, aucun bilan n’a été rendu public. » 
Par la voix de David Escobar, urbaniste et membre de l’association, elle admet que « dans le premier tronçon, entre le Vieux Port et la place Sadi Carnot, le rendu extérieur est beau, mais malheureusement on ne sait pas ce qu’il y a derrière. »
« Le grand problème des riverains, c’est justement ce manque de transparence continuel depuis maintenant dix ans  » dénonce Marsactu (1). L’opacité autorise toutes les interrogations et tous les fantasmes, ajoutons-nous. Comme celui d’une rue de la République « sans beaucoup de résidents » , selon une rumeur insistante. En fait, « moins de 6% des appartements seraient inoccupés », selon l’Epaem !
Même son de cloche pour les commerces. Les opposants les plus résolus en conviennent sur le site internet Mille Babords : « D’un point de vue visuel, dans la partie Vieux Port – Sadi Carnot, la rénovation est effective : les immeubles ont belle figure, les appartements et officines semblent retapés, des enseignes commerciales nouvelles sont apparues (H&M, Vert Baudet, Sephora, Mango, Celio, Hilton…) ». 
Si la rue de la République fait la part belle à de grandes marques internationales, a priori, elles ne sont pas celles d’une clientèle de luxe...
Pour la commercialisation des surfaces commerciales, les deux opérateurs de la rue, Atemi et ANF-Eurazéo, ont mis leurs forces en commun et dressé un plan commun de merchandising qui se décline sur les 1,2 km de cette superbe artère.
« Du Vieux-Port à Sadi-Carnot, c’est l’équipement de la personne qui est privilégié. Entre Sadi-Carnot et bd des Dames l’offre commerciale est mixte (maison/personne) avec des espaces de culture et de loisirs. Enfin du boulevard des Dames à la Joliette, commerces de proximité, de services à la personne et restauration accueillent de nombreux employés. 
Sur les 80 000 m2 de surfaces commerciales que comprend la rue de la République, la moitié est aujourd’hui déjà commercialisée et occupée par 130 commerces en exploitation.
 » La reprise commerciale de la rue est en train de monter en puissance avec un centre ville de plus en plus attractif. Et bien desservi par les transports en commun, tout en disposant de nombreux parkings. On apprécierait aussi quelques bonnes terrasses de restaurants ou de brasseries populaires dignes de ce nom comme en trouvait encore au début des années 70 ! Philippe LEGER 

 

Et aussi

13/01/2016
Opération de la rue de la République...onze ans après...toujours inachevée...(Communiqué)

3/12/2015
"Rue de la République : où en est-on ?"(Compte-rendu de réunion du RV CVPT)

7/10/2014
Appel aux adhérents et sympathisants(Association "Un centre ville pour tous")

13/04/2017
Qualité de vie en PACA : Logement, emploi, revenus et cadre de vie différencient les territoires partager sur facebook partager sur twitter(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

15/04/2017
Registre national des copropriétés et Régime d’aide "Habiter Mieux - Copropriété" partager sur facebook(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

31/03/2017
Un Centre Ville Pour Tous a besoin de vous !(Invitation aux adhérents, sympathisants et partenaires)

2/05/2017
Les chiffres-clés du logement en PACA en 2015(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

23/05/2016
Marseille concentre la moitié de la population des quartiers de la politique de la ville de la région(Bulletin de l’INSEE PACA)

10/07/2017
Appel commun des associations pour une concertation démocratique sur le Plan Local d’Urbanisme intercommunal « Le PLUi, un enjeu pour tous les citoyens de la Métropole »()

14/12/2016
Les Comités Régionaux de l’Habitat et de l’Hébergement en 2016(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

14/12/2016
Les Comités Régionaux de l’Habitat et de l’Hébergement en 2015(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

9/05/2016
Atelier sur les opérations d’aménagement et la production de maisons individuelles : comment construire autrement ?(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

9/02/2016
"Le cri d’alarme d’un marseillais en colère"(Alain FOUREST, consultant en gestion urbaine, ancien responsable de la politique de la ville)

26/04/2017
Programmation Anah en PACA pour 2017(DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

10/03/2017
Bilan provisoire 2016 du droit au logement opposable (DALO) en PACA (DREAL Provence-Alpes-Côte d’Azur)

5/12/2016
Enquête cadre de vie rue de la République( Note sur l’avancement )

1er/10/2008
La rue de la République : entre la rente de Lone Star et la faillite de Lehman Brothers(Communiqué)

Lettre d'information

Vous pouvez vous abonner gratuitement ici à la liste de diffusion de Centre Ville Pour Tous.


Association "Centre ville pour tous"
Cité des Associations
BP n° 241
93, la Canebière
13001 Marseille

Contact

Mise à jour : lundi 10 juillet 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0