La Marseillaise - 15/04/2008

Primo-accédant, un parcours du combattant

De plus en plus de couples se lancent dans l’accession à la propriété mais le parcours est semé d’embûches. Et s’il n’y a pas de recette miracle, quelques pièges très coûteux sont à éviter.
Accéder à la propriété séduit de plus en plus de couples. Mais, s’ils ne possèdent pas un bas de laine, du bagou et beaucoup de vigilance, l’affaire devient vite dangereuse transformant le logement de leurs rêves en cauchemar.

Car choisir, acheter et financer un bien immobilier est un projet de longue haleine pour qui ne s’y est jamais prêté. Si, pour certains, acheter est le fait d’une défiscalisation ou d’un coup spéculatif, pour beaucoup il s’agit de l’endettement d’une vie.
Les raisons qui motivent les primo accédants (personnes accédant à la propriété pour la première fois) à devenir acquéreurs de leur résidence principale sont séduisantes : ne plus payer chaque mois un loyer à fond perdu ; ne plus être à la merci d’un propriétaire bailleur qui peut donner congé à la fin du bail ; être à l’abri des fonds immobiliers qui cèdent leur parc de logements locatifs en les vendant à la découpe ; être protégé des hausses annuelles du marché de la location ; avoir la possibilité d’être remboursé par les assurances souscrites, en partie ou en totalité, du montant d’emprunts restants dus en cas de perte d’emploi, de problèmes de santé ou de décès ; enfin, constituer une épargne solide à l’abri des tempêtes boursières et un patrimoine à léguer à ses proches…
Que l’on soit marié, pacsé ou en concubinage, avec ou sans enfants, cadre, employé ou en profession libérale, jeune ou moins jeune, le parcours est différent et il n’y a pas de recette miracle. Mais le parcours se trouve facilité si l’on connaît les ficelles et surtout si l’on sait tenir les rennes !
Sur le marché de l’immobilier, tout acheteur potentiel- peu aguerri de surcroît - devient la proie idéale de propriétaires en mal de vente, de courtiers véreux, et d’agences immobilières peu scrupuleuses. Accéder à la propriété, c’est avant tout faire les bons choix avec les bonnes personnes. Rares sont ceux qui paient comptant leur acquisition, surtout lorsque les prix des logements pratiqués sont plus élevés que les prix du marché. Le passage par la demande de prêt immobilier est donc quasi obligé. Mais attention car de nombreux intermédiaires sont à l’affût du client : agents immobiliers, courtiers, conseillers en projet, chargés d’affaires,

Certains agents immobiliers et courtiers utilisent tous les subterfuges pour mettre la main sur l’acheteur potentiel. La concurrence est féroce. Le marché du crédit n’a jamais été aussi concurrentiel et donc favorable aux emprunteurs.
M. et Mme Blandot, un couple de salariés trentenaires, démarche les organismes de financement depuis deux mois pour un prêt immobilier. Ils cherchent à financer un bien d’un montant global de 200 000 euros, frais d’agence et de notaires inclus. A leur premier rendez-vous, ils ont obtenu un accord de prêt sur quarante ans à un taux nominal (hors assurances, frais de dossiers, de garanties, d’hypothèque) de 5,05%, dans une banque. Après avoir fait jouer la concurrence auprès de plusieurs organismes bancaires : agences de courtage, caisses de crédits, banques, ce couple de primo accédants a réussi à négocier un taux de 4,60% sur vingt ans à la Poste, pour la même mensualité.
Les établissements de crédit, conscients du changement de comportement des emprunteurs, sont devenus très imaginatifs et proposent des formules très attractives allant jusqu’à s’aligner sur la concurrence.
Mais attention, car certains conseillers financiers n’hésitent pas à mentir - ou ne pas tout dire - pour décrocher le client. Certains vont vendre du taux variable pour du taux fixe quand d’autres proposent du taux révisable capé à 2%, opération dangereuse en ces temps où les taux d’intérêts accusent une ascension fulgurante depuis 2006. Attention alors, à ne pas tomber dans un piège dont il difficile de se relever.
Au Crédit Foncier de France, Véronique Chauvin, conseillère auprès des particuliers, témoigne d’un grand nombre de ménages qui se sont fait « avoir » par des taux variables et révisables et qui, aujourd’hui, étranglés par la croissance du montant et de la durée de leurs échéances, viennent chez elle pour faire racheter leur prêt habitat.
Pour financer son projet immobilier, une banque a proposé à notre jeune couple, un taux de crédit nominal de 4,60% sur vingt-cinq ans. Ce taux, excellent, est annoncé et assuré comme fixe par la conseillère. Mais à la lecture des termes de la proposition, il s’avère être tout ce qui a de plus… variable ! Recommandé par un agent immobilier (qui ramasse une commission au passage), la banque a proposé aux acheteurs un taux à 4,40%, vendu comme fixe et cette fois encore tout à fait variable. L’organisme leur proposera même un contrat en francs suisses à un taux de 3,50%. Ces taux, extrêmement attractifs, défient toute concurrence quand les taux nominaux pratiqués par les banques françaises, en cette période et pour un même emprunt, sont en moyenne de 5,30% environ.
D’autres pratiques d’appât existent. Sur un site Internet, un courtier vend un taux nominal fixe à 4,75%, « le meilleur taux du marché », annonce-t-il, qui dissuade notre couple d’acheteurs de solliciter des prêts aidés, à taux préférentiels, auxquels il a droit.
« Ce sont des dossiers trop lourds et très longs. Vous n’obtiendrez pas les financements avant la date de l’acte de vente fixée dans le compromis de vente » justifie le courtier qui précise aux futurs acquéreurs que dans un tel cas, ils perdront, et la vente et 10% de frais de garantie, comme il est stipulé dans le compromis de vente. Un bon argument commercial pour que ces acheteurs abandonnent leurs prêts à taux 0, le 1% patronal, le Prêt d’accession à la propriété à taux préférentiel, le Plan épargne logement à 3,5%, le chèque Premier logement, etc., pour emprunter la totalité du montant à 4,75%… chez lui !
La bonne alchimie consiste donc à rechercher, et surtout décrocher, un bon taux, à moindre frais avec un taux d’endettement convenable ouvrant droit à des prêts aidés, sur une durée qui pourra être renégociée sans indemnités.
Sur le marché de l’immobilier, tout acheteur potentiel devient la proie idéale de proprios en mal de vente, de courtiers véreux et d’agences peu scrupuleuses.
Une fois l’étape du plan de financement franchie, et en attendant d’obtenir une offre de prêt d’un organisme bancaire - ce qui prend un mois environ, nos acquéreurs en herbe devront s’armer de patience pour répondre à d’autres échéances : outre bien choisir son notaire, réaliser les diagnostics de salubrité du logement (plomb, amiante, électricité, etc.), demander le certificat d’urbanisme, et monter un nombre de dossiers divers et variés demandés par les organismes partenaires. Un casse-tête administratif !
Si l’achat du logement se fait par l’intermédiaire d’une agence immobilière, il faut rester vigilant. Certaines sont peu scrupuleuses. Une agence, pourtant labellisée, dans le 1er arrondissement de Marseille a fait signer à nos acheteurs un compromis de vente en l’absence des notaires des parties, en omettant de les informer avant la signature, qu’elle ne possédait pas en l’état les pouvoirs de deux propriétaires absents (consorts vendant en indivision). Quatre semaines plus tard, les acheteurs n’ont toujours pas reçu leur compromis par lettre recommandée comme l’exige la loi. En revanche, leur compte bancaire a été débité des 5% de dépôt de garantie déposés à la signature. L’agence a encaissé, sans prévenir, le chèque d’un contrat qui n’est pas conclu. Motif invoqué ? « Je protège mon vendeur et l’agence », rétorque la gérante. Une manière surtout de verrouiller des acheteurs dans une vente qui ne se passe pas comme elle le devrait.
Reste à nos acheteurs à recevoir le compromis, après quoi, ils disposeront de 7 jours de rétractation s’ils souhaitent le dénoncer sans pénalité.
Enquête Linda Be Diaf
Photos : Marie-Laure Thomas et Robert Terzian

ENCORE UN MIROIR AUX ALOUETTES
Commentaire

Sur les sites Internet qui annoncent le nouveau miroir aux alouettes de la ministre du logement, les forums de discussions regorgent de
demandes. « Où peut-on s’inscrire ? Ma ville est-elle concernée ? ». C’est que le rêve français de l’accession à la propriété est tenace et compréhensible. Les loyers sont si chers que verser le quart de son revenu toute sa vie à fonds perdus alimente la volonté d’accession à la propriété. Et quand de surcroît, c’est pour 15 euros par jour… Hélas, il y a loin de la coupe aux lèvres, de l’effet d’annonce avec un joli chiffre bien rond à la villa rêvée. Le ménage qui pourra acheter sa maisonnette sur quinze ou vingt ans, devra ensuite acquérir le terrain pendant dix à quinze ans supplémentaires. Quant au prix des terrains, il a déjà rendu impossible le rêve précédent des maisons à 100 000 euros. Pourquoi ce plagia qui rendrait le coût global de la maison à 15 euros encore plus cher (108 000 euros), serait-il promis à un meilleur avenir ? D’autant qu’il faudra encore que les collectivités locales mettent la main au porte-monnaie. Bref, voilà la nouvelle idée kleenex d’une majorité en panne d’inspiration. Et pour cause ! Toute son énergie consiste à désengager l’Etat de ses missions régaliennes, à réduire les aides sociales, à démanteler la protection sociale... Mais Lincoln le disait déjà : on peut tromper quelques-uns tout le temps, tout le monde quelque temps, mais pas tout le monde tout le temps.
ANNIE MENRAS

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