Le Monde.fr - 28/09/2016

Immobilier : cette fois, c’est vraiment le moment d’acheter


LE MONDE ARGENT |

27.09.2016 à 06h41

Mis à jour le 28.09.2016 à 07h40

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Après de longs atermoiements, la reprise est enfin là dans l’immobilier. Pour preuve, le nombre de transactions dans l’ancien a retrouvé les niveaux antérieurs à la crise de 2008. Sur l’ensemble de l’année 2016, la barre des 840 000 ventes devrait être dépassée.

Même le marché du neuf, sinistré en 2013 et 2014, retrouve des couleurs. La demande pour le dispositif de défiscalisation Pinel est forte, sans commune mesure avec celle de son prédécesseur, le Duflot.

Et les prix, après un tassement de 0,4 % en 2015, ont cessé de baisser. Au deuxième trimestre 2016, ils sont stables dans l’ancien sur un an et en légère hausse en Ile-de-France, selon les indices Notaires-Insee.

« La baisse des taux d’intérêt crée un effet d’aubaine, c’est un aimant puissant pour convaincre les acheteurs de passer à l’action », observe Laurent Vimont, président de Century 21 France. Pour un dossier moyen, il est aujourd’hui possible d’obtenir un crédit à 1,40 % sur quinze ans et à 1,50 % sur vingt ans. « Les meilleurs dossiers peuvent maintenant obtenir un taux inférieur à 1 % sur quinze ans, du jamais vu ! », précise Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.com.

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Timing gouvernemental juste

Il n’y a pas si longtemps, en 2008, le taux moyen d’un crédit immobilier frôlait les 5 %. Depuis 2000, les taux ont été divisés par 3,5. Et ils ont diminué de 100 points de base au cours des douze derniers mois. En moyenne, la baisse des taux depuis 2011 a redonné 23,5 % de pouvoir d’achat supplémentaire aux acquéreurs, selon les calculs de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

La baisse des taux permet à des ménages modestes d’acheter, alors que bon nombre d’entre eux avaient renoncé à devenir propriétaires après la flambée des prix pendant plus d’une décennie, entre 1998 et 2011. C’est ce qui explique le retour massif des primo-accédants. « Les particuliers qui réalisent leur premier achat immobilier représentent plus de 45 % des demandes de prêt que nous traitons », confie Philippe Taboret, président du courtier Cafpi. Les primo-accédants jouent un rôle clé, car ils sont « le carburant qui permet au marché immobilier de monter plus haut ». Sans ces acheteurs, les propriétaires en sont réduits à se vendre des biens entre eux.

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Pour une fois, le timing des mesures gouvernementales a été juste. Le passage à l’action des jeunes ménages est facilité par la rénovation des aides à l’accession à la propriété – prêt à taux zéro (PTZ) et prêt d’accession à la propriété. Le succès du PTZ, qui permet de financer jusqu’à 40 % du montant d’une acquisition, est remarquable : plus de 120 000 auront été distribués en 2016 (+ 70 %). Les conditions d’obtention ont été assouplies : plafond de ressources plus élevé, possibilité d’acquérir un logement neuf ou ancien (si des travaux sont réalisés).

Un marché sain ?

Selon une étude réalisée en septembre par MeilleursAgents pour le supplément « Argent & placements », grâce à la baisse des prix depuis le pic de 2011 et à la chute vertigineuse du coût du crédit depuis cette date, le pouvoir d’achat des acquéreurs a augmenté de 24 % à Lyon, de 39 % à Paris, de 47 % au Mans, de 50 % à Marseille, de 53 % à Nîmes et de 72 % à Saint-Etienne !

La forte hausse des transactions devrait logiquement provoquer un raffermissement des prix, mais ils restent sages, pour l’instant. Un marché sain, sans bulle ? « Le marché n’est pas vraiment assaini : même s’ils ne sont plus surévalués, les prix demeurent très élevés en France, tempère Olivier Eluère, économiste au Crédit agricole. La baisse cumulée des prix depuis fin 2011, date du début du mouvement de correction, ne dépasse pas 6 %, à comparer avec une hausse cumulée de 150 % entre 1998 et 2011. »

Dans la plupart des autres pays développés, une purge sévère a été observée dès 2008, avec des baisses de prix cumulées allant de 20 % à 50 %. Un reflux qui a permis à ces marchés de repartir franchement. Chez nos voisins, le marché immobilier est désormais soit en début de reprise (Espagne, Pays-Bas), soit en net redémarrage (Royaume-Uni, ­Irlande). Seule l’Italie se traîne.

En France, la correction a été tardive et modeste. D’où un redémarrage plus lent. Ce qui n’a pas que des inconvénients. Comme les taux ne devraient pas remonter dans l’immédiat, les acheteurs peuvent prendre le temps de mûrir leur projet et de se poser les bonnes questions.

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Les villes de plus de 100 000 habitants en tête

Où acheter ? « En investissant dans une métropole régionale, on est sûr de ne pas se tromper », répond sans hésiter Sébastien de Lafond, président de Meilleurs­Agents. Selon une étude publiée par cette société en septembre, les prix ont progressé en moyenne de 138 % en quinze ans dans les 11 principales villes françaises. Bordeaux caracole en tête (+ 204 %), suivi d’un peloton groupé – Paris, Lyon, Montpellier, Lille, Toulouse, Nice, Nantes, entre + 164 % et + 127 % –, puis de Marseille, Rennes et Strasbourg, qui ferment la marche avec des performances nettement inférieures (de + 93 % à + 84 %, tout de même).

A partir de ces évolutions, M. de Lafond recommande de privilégier les villes de plus de 100 000 habitants où il existe un bassin d’emploi important, qui gagnent des habitants et où des projets d’aménagement structurants (routes, gares TGV, tramway, ponts, stades, musées, etc.) sont développés.

En revanche, dans les villes de taille moyenne qui perdent des habitants, les risques sont beaucoup plus élevés. Même si la faiblesse des prix d’achat comparée au niveau des loyers permet parfois d’y afficher d’excellentes rentabilités locatives, jusqu’à 7 % ou 8 % brut – à condition de trouver un locataire.

Dans le livre Marché du logement. L’empreinte des territoires (Economica, 2015), Gilbert Emont, chercheur associé à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), a réalisé une typologie des villes en fonction des caractéristiques de leur marché immobilier. Dans la catégorie « leaders », il regroupe Toulouse, Nantes, Lyon, Marseille, Montpellier, etc. Dans la catégorie « déclinante », Angoulême, Béthune, Lens, Dunkerque, Le Havre, Metz, Mulhouse… « Quand les prix de l’immobilier bondissaient de 110 % en moyenne entre 1999 et 2011 dans les villes de plus de 100 000 habitants, la hausse ne dépassait pas 55 % dans les villes dites déclinantes”  », explique M. Emont.

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« L’effet » Juppé, Collomb ou Estrosi

La métropolisation va-t-elle continuer à dicter l’évolution des prix de l’immobilier ? « Je le pense, répond Christian de ­Kerangal, directeur général de l’IEIF. Cette évolution est étroitement liée au besoin d’innovation des entreprises, qui n’a jamais été aussi fort. Pour favoriser la créativité, il faut multiplier les contacts, donc vivre dans une grande ville. Aux Etats-Unis, la ­Silicon Valley se dépeuple au profit de San Francisco. Et tous les incubateurs de start-up se situent au cœur des villes ! »

Les gens s’installent là où il y a du travail, et les bassins d’emploi correspondent souvent aux métropoles régionales. « Lorsque vous travaillez à Paris, vous pouvez postuler à un emploi qui correspond à votre formation, poursuit M. de Kerangal. C’est beaucoup moins évident si vous vivez dans une ville moyenne. » Dans une société de moins en moins industrielle, de plus en plus tertiaire, l’emploi migre vers les villes. La désindustrialisation accélère donc la métropolisation. « Nous sommes dans une France à plusieurs vitesses. L’aménagement du territoire génère de grandes disparités entre les villes », constate Jean-François Buet, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

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Ce n’est pas un hasard si les deux grandes villes où les prix ont le plus progressé depuis deux ans, Bordeaux et Lyon, font partie de celles qui ont lancé les chantiers les plus ambitieux. « Et ces deux villes ont résisté quand le marché dévissait, ce qui prouve leur solidité », insiste Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l’Immobilier garanti. « Il y a un effet Juppé à Bordeaux, comme il y a un effet Collomb à Lyon ou Estrosi à Nice, c’est indéniable !, constate M. de Lafond. Les chantiers de rénovation urbaine, les projets d’infrastructures, une ligne de métro ou de tramway, un nouveau stade, tout cela accroît l’attractivité d’une ville et contribue à dynamiser son marché immobilier. »

Les villes les plus riches étant les plus à même de lancer ces grands projets d’aménagement, l’investisseur a tout intérêt à les privilégier. Une vision partagée par Emmanuel Ducasse, directeur des études au Crédit foncier : « Avec la métropolisation, il y a des gagnants et des perdants. Il devient plus risqué d’acheter dans une ville moyenne comme Angers, Le Mans ou Amiens, où les marchés immobiliers sont peu animés », dit-il. Lorsqu’on s’éloigne des grandes métropoles, les transactions se raréfient. Sur 36 000 communes, moins de 3 000 ont un marché immobilier réellement actif.

Jérôme Porier

 

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