Le Monde - 24/09/2008

Les futures tours de la Défense vacillent après la faillite de Lehman

 

"Les vautours sont là prêts à acheter à vil prix", constate avec un brin d’amertume, un des collaborateurs de Lehman Brothers en France. PricewaterhousesCoopers, l’administrateur désigné pour procéder à la liquidation, a dès le 22 septembre commencé à faire le tour du propriétaire. Il enregistre déjà des marques d’intérêt de la part d’acheteurs qui convoitent le patrimoine immobilier de la banque américaine. La branche immobilière, Lehmann Brothers Real Estate Partners (LBREP) se trouve à la tête d’un portefeuille d’immeubles européens estimé à 15 milliards d’euros dont 3 milliards en France.

Sa filiale française Atemi s’est entre 2006 et 2007 emparée, au prix fort, d’ensembles immobiliers emblématiques. En 2006, les fonds d’investissements gérés par LBREP, se sont porté acquéreur de dix immeubles de bureaux en région parisienne. Fin 2007, LBREP a acheté "Marseille République", un ensemble de 600 logements et 51 000 mètres carrés de commerces situés le long de la célèbre artère marseillaise. Cette transaction très commentée s’est conclue au prix de 224 millions d’euros auprès du fonds texan Lone Star qui l’avait lui même acheté trois ans plus tôt pour 100 millions d’euros. Selon une source proche du dossier, Lone Star aurait d’ailleurs fait des propositions pour racheter cet ensemble !

Mais surtout en mars 2007, les fonds de LBREP sont devenus propriétaires du plus grand bâtiment de bureau européen l’immeuble Coeur-Défense, situé dans le quartier d’affaire de l’Ouest parisien. À l’époque, la transaction a fait grand bruit de par son montant record : 2,11 milliards d’euros, avec un rendement locatif jugé assez faible de 4,8 % et offrant aux vendeurs, Unibail et le fonds Whitehall de Goldman Sachs, une jolie plus value de 56 % en trois ans.

Si la situation juridique assez compliquée des fonds propriétaires (Lehman n’en détient que 15 %) le permet, ces immeubles vont donc probablement être cédés dans les prochains mois à des valeurs très inférieures à leur prix d’acquisition. Des estimations pour Coeur-Défense oscillent entre 1,1 milliard d’euros et 1,8 milliard. Les occupants en profitent aussi pour renégocier leurs loyers, exerçant une pression supplémentaire à la baisse. De telles ventes à prix cassés acteraient publiquement la chute du marché, contrariant les projets des grands investisseurs de la Défense.

Pas moins de douze opérations de construction ou de lourdes rénovations de tours signées parfois par d’illustres architectes sont en cours de lancement. La foncière Unibail, Carlyle, Foncière des Régions, Generali ou le russe Hermitage vont probablement devoir annuler ou différer leurs fastueux projets. Outre que les coûts de construction explosent notamment avec les nouvelles exigences environnementales, que les difficultés de financement s’accentuent, la rentabilité économique de ces coûteux immeubles est compromise.

Isabelle Rey-Lefebvre
Article paru dans l’édition du 24.09.08

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