Localtis Info - 17/04/2012

Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées juge les loyers HLM trop élevés

Habitat

Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) publie une étude réalisée par ses soins à partir des données du Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (qui remplace, depuis 2011, l’enquête sur le parc locatif social). Ce travail montre que les loyers HLM sont de moins en moins compatibles avec les revenus des ménages les plus pauvres, malgré les diverses aides au logement. De quoi apporter un écho factuel aux 40% de locataires du parc social disant "éprouver des difficultés financières à faire face" au paiement de leurs loyers dont faisait tout récemment état le dernier Baromètre d’image du logement social présenté par l’Union sociale pour l’habitat (voir notre article du 13 avril).

L’étude a consisté à comparer le niveau des loyers pratiqués par les bailleurs sociaux avec celui des loyers plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement. Malgré un certain nombre de difficultés méthodologiques reconnues par le HCLPD, les résultats mettent clairement en valeur l’existence du problème. Ainsi, 39% des logements du parc social présentent des loyers supérieurs aux loyers plafonds des aides au logement. Dans 10% des cas, ce "surcoût" dépasse de moins de 10% le loyer plafond. Dans 11% des cas, le dépassement est compris entre 11 et 20% et, dans 18% des cas, il est supérieur à 20%. A l’inverse, 35% des loyers HLM sont inférieurs de plus de 20% au loyer plafond.

Les loyers proportionnellement les moins accessibles sont les T3 (60% de loyers supérieurs au plafond applicable à une famille avec un enfant) et les T4 (58% de loyers supérieurs au plafond applicable à une famille avec deux enfants), deux catégories qui sont aussi les plus présentes dans le parc HLM.
Autre élément mis en avant par l’étude du HCLPD : les logements récents sont les moins abordables. Ainsi, seuls 12% des logements livrés avant 1981 présentent un loyer supérieur au barème des aides. Mais la proportion de loyers supérieurs au plafond passe à 66% pour les logements livrés sur la période 1981-1999, à 69% sur la période 2000-2004, à 74% entre 2005 et 2009 et à 76% pour les logements livrés en 2010. Pour le HCLPD, "on peut y voir clairement l’impact de la réforme de 1977, caractérisée par une réorientation des aides : une diminution des aides à la pierre supposée être compensée par les aides à la personne".


"Un accueil plus social et des loyers qui le sont moins"

L’étude juge également que "la répartition des loyers joue contre la mixité sociale". Seuls 15% des logements sociaux situés en ZUS affichent ainsi un loyer supérieur aux barèmes. Mais cette proportion monte à 45% hors ZUS. Conclusion : les ZUS, qui représentent 23% du parc social, disposent de 31% du parc accessible pour les ménages les plus pauvres. Ce pourcentage est d’ailleurs en réalité supérieur si l’on tient compte de la rotation plus importante des logements situés en ZUS.

Le HCLPD se garde, bien sûr, de condamner le logement social. L’étude estime en effet que "malgré la hausse des loyers, le logement social se tourne davantage que par le passé vers les ménages les plus modestes". La part des locataires HLM appartenant au premier quartile de revenus (les 25% de ménages les plus pauvres) est d’ailleurs passée de 12% en 1973 à près de 40% en 2006. Une évolution qui conduit le HCLPD à souligner le "paradoxe d’un accueil plus social et de loyers qui le sont moins", aboutissant à augmenter fortement le taux d’effort des locataires du parc social (qui reste toutefois encore loin de celui des locataires du parc privé). Les autres conséquences pointées par l’étude sont le déclassement (accepter un type de logement inférieur à celui auquel on pourrait prétendre) et la concentration de la paupérisation du parc social sur certains territoires.

Si les constats du HCLPD "ne portent pas de jugement à l’égard des décisions prises par les organismes sur la fixation des loyers" - cette dernière étant "encadrée par la réglementation, contrainte par l’équilibre des opérations et liée aux caractéristiques propres à chaque logement" -, l’étude soulève néanmoins une "incohérence" : le fait que les logements produits, y compris en PLAI, ne permettent pas de loger le public auquel ils sont destinés. Reste à trouver, pour sortir de cette impasse, des solutions que le HCLPD se contente d’effleurer sous forme de questions, sans prétendre y répondre dans la note : " Faut-il relever les barèmes des aides personnelles ? Faut-il relever le niveau des aides à la pierre ? Faut-il revoir la répartition des loyers au sein du parc ? Faut-il agir sur les coûts de construction et comment ?"

Jean-Noël Escudié / PCA

Publié le mardi 17 avril 2012

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