Localtis - 29/12/2016

Le Conseil d’Etat valide l’encadrement des loyers

Logement

Publié le jeudi 15 décembre 2016

Dans un arrêt du 9 décembre 2016, le Conseil d’Etat valide l’ensemble des dispositions relatives à l’encadrement des loyers, mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014 et aujourd’hui opérationnel à Paris avec vocation d’être étendu à l’ensemble de l’agglomération parisienne et à d’autres villes volontaires. En l’espèce, le Conseil était saisi d’un recours contre les dispositions du décret du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en oeuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers (voir notre article ci-contre du 15 juin 2015, déposé par les acteurs de la propriété immobilière : Chambre nationale des propriétaires, Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI).

Pas d’atteinte au droit de propriété

Les requérants faisaient valoir différents moyens (voir nos articles ci-contre des 16 juillet et 8 septembre 2015), qui sont tous écartés par la décision du Conseil. Sur la forme, l’arrêt considère ainsi que le projet de décret n’avait pas à être soumis à l’avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, contrairement à ce que plaidaient les intéressés. De même, il constate que la version du décret publiée au Journal officiel ne contient pas de dispositions différant à la fois du projet initial du gouvernement et du texte adopté par le Conseil d’Etat.
Tous les arguments sur le fond du texte sont également écartés. Il en est ainsi du moyen tiré d’une rupture d’égalité devant la loi. L’arrêt considère en effet que "les critères retenus par le décret attaqué pour procéder à cet encadrement sont en rapport avec l’objet de la loi et sont, eu égard à la nécessité de laisser une latitude suffisante au représentant de l’Etat pour définir des règles adaptées à chaque situation locale, suffisamment précis pour assurer le respect du principe d’égalité devant la loi et répondre aux objectifs fixés par celle-ci".
De la même façon le Conseil d’Etat juge que le dispositif mis en place ne conduit pas "à fixer les loyers à un niveau sans rapport avec les prix du marché", méconnaissant ainsi le droit de propriété et la liberté contractuelle.

Le complément de loyer validé

La décision écarte également le motif selon lequel "le décret attaqué porterait atteinte au principe de sécurité juridique en édictant des règles dont les bailleurs n’avaient pas connaissance lorsqu’ils ont réalisé leurs investissements, [...] dès lors que le principe de l’encadrement des loyers (dont le décret attaqué se borne à définir l’une des modalités) résulte de la loi elle-même".
Enfin, sur les conditions de mise en œuvre du "complément de loyer" - qui semblaient effectivement assez floue (voir notre article ci-contre du 15 juin 2015) -, l’arrêt considère que "ces dispositions du décret attaqué doivent être regardées comme encadrant suffisamment les conditions dans lesquelles l’application d’un complément de loyer peut intervenir".
L’arrêt du Conseil d’Etat marque une seconde étape dans la sécurisation juridique de l’encadrement des loyers. Dans une décision du 20 mars 2014, le Conseil constitutionnel avait en effet déjà validé la loi Alur, et notamment la disposition sur le complément de loyer (voir notre article ci-contre du 21 mars 2014). Il avait cependant écarté un aspect de ce dispositif en censurant la disposition permettant au bailleur d’aller au-delà du loyer de référence majoré pour les logements présentant des caractéristiques "exceptionnelles" de localisation ou de confort.

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : Conseil d’Etat, arrêt n°392538 du 9 décembre 2016, Chambre nationale des propriétaires, Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et Syndicat national des professionnels de l’immobilier (SNPI).

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