L’Humanité des débats - 2/09/2008

Crise du logement : le privé doit-il aider les HLM ?

28/06/08
 Logement : Des formules à envisager
Michel Delebarre, président de l’Union sociale pour l’habitat
 


À l’heure où la crise du logement touche nombre de nos concitoyens, il ne faut refuser a priori aucune solution pour renforcer la production de logement social. Si les promoteurs privés ont des capacités excédentaires, pourquoi en effet ne pas les utiliser ? Le souci naturel de survie de toute entreprise peut donner lieu à des coopérations fructueuses entre HLM et promoteurs. En effet, si la capacité de production des organismes s’est beaucoup renforcée, elle ne suffit pas partout à répondre aux besoins.

La situation du secteur immobilier privé est difficile : après une période de croissance rapide, amplifiée par une politique publique qui a contribué à faire monter les prix, les promoteurs prévoient un excédent important de leur production par rapport à la demande solvable. Les investisseurs locatifs sont échaudés par les déboires de la défiscalisation tandis que les accédants à la propriété ne peuvent suivre la flambée des prix - ou c’est leur banquier qui ne suit pas…

Ainsi coexistent des difficultés de logement pour nos concitoyens et des difficultés pour le secteur immobilier privé, contrecoup de l’éclatement de la crise des « subprimes », mais dont il faut comprendre les composantes plus spécifiquement françaises afin d’en tirer les leçons. En effet, après une longue période de faible investissement collectif dans le logement par les gouvernements de gauche comme de droite, le gouvernement Jospin avait rétabli des conditions d’équilibre des opérations pour les HLM permettant une remontée de la production, bien vite interrompue par la division de moitié, en 2004, des subventions. Gilles de Robien a ainsi pris en compte les besoins de nos concitoyens… en baissant les aides au logement social - baisse très insuffisamment compensée par des prêts moins onéreux et qui a fait retomber la production HLM - et en créant un nouveau produit de défiscalisation pour un investissement locatif aux loyers d’objectifs élevés. Ce dispositif, intervenant en période de hausse des prix fonciers, les a fait flamber sans satisfaire la demande de logements abordables de nos concitoyens. Il est logique que ce coûteux soufflé retombe lourdement, suscitant des « programmes plantés » que les promoteurs doivent écouler.

Nous sommes toutefois disposés à étudier les offres du secteur privé, en prenant en considération plusieurs éléments. Quelles seront les conditions d’intervention des promoteurs ? Je suis hostile aux formules consistant à transférer les aides publiques du secteur social aux promoteurs pour produire des logements qui seront sociaux quelques années durant puis qui retourneront ensuite au secteur libre. Même si ces logements ont une affectation sociale à travers une gestion temporaire HLM, chacun sait que le conventionnement privé d’aujourd’hui créera les déconventionnements massifs de demain, avec une explosion des loyers ou des ventes à la découpe. Et le « PLUS fiscal » ainsi proposé par certains ferait payer très cher au contribuable le sauvetage des promoteurs via l’enrichissement de quelques investisseurs.

Envisageons plutôt des formules de rachat de foncier inutilisé ou de construction de programmes pour le compte des organismes HLM, c’est-à-dire un investissement réellement pérenne pour la collectivité. Cela suppose de répondre à nos critères élevés de qualité afin de minimiser les coûts d’entretien, de réduire les dépenses d’énergie comme les charges locatives. La localisation est essentielle, car il s’agit de produire là où sont les besoins d’aujourd’hui et de demain. En Île-de-France d’abord, là où les HLM sont en pointe dans l’activité de production. Compte tenu des besoins, nous envisageons de renforcer encore celle-ci, en passant des appels d’offres pour des programmes de logements à acquérir « clé en main » et en répondant à nos critères qualitatifs de localisation et de prix. Ce type d’opération pourra concerner d’autres zones tendues, comme en Provence-Alpes-Côte d’Azur, voire en outre-mer, où la demande non satisfaite est une honte pour notre République.

Naturellement, nous voulons aboutir à des prix avantageux, ce qui doit être possible. L’intérêt des promoteurs est d’éviter d’accroître leurs stocks et ils feront de cette manière une économie sur leurs frais de commercialisation. C’est à ces conditions que l’on pourra concilier renforcement de l’offre sociale et soutien à des entreprises qui connaissent parfois une conjoncture difficile. L’emploi dans les secteurs de la construction et de la promotion immobilière y a certainement tout à gagner.

 

Logement : Renforcer la coopération


Alain Dinin, PDG de Nexity

La crise du logement en France est très profonde. Concrètement, ce sont des jeunes qui ne trouvent pas à se loger, des familles qui vivent dans des logements indignes, des personnes qui dorment dans la rue ou dans les structures d’hébergement d’urgence. Pour changer le cours des choses, il faut arrêter d’opposer en permanence logement privé et logement aidé, c’est une conception des marchés du logement totalement dépassée.

Certains rêvent à une France de propriétaires, d’autres à une France de locataires sociaux. Mais, aujourd’hui, compte tenu de l’ampleur des besoins, la seule approche possible est celle du ni-ni : ni privatisation de la politique du logement ni nationalisation de sa production. Nous sommes aujourd’hui à la croisée des chemins. La question prioritaire, c’est comment loger chacun dans des conditions décentes ? Or qu’ils soient publics ou privés, les logements sont aujourd’hui en nombre insuffisant pour répondre à la demande.

On manquait déjà de logements, la situation va s’aggraver. Les jeunes ménages primo-accédants ne parviennent plus à trouver des logements accessibles en termes de prix. Les promoteurs commencent à réduire leur production face à la réduction de la demande solvable. Les entreprises de construction vont voir leurs activités se contracter au détriment de l’emploi. On risque de détruire, comme dans les années 1990, la capacité de production de nouveaux logements.

Le logement social, pour sa part, ne parvient pas suffisamment à augmenter la production. Les organismes de HLM ont mis en chantier moins de 50 000 logements sociaux par an (33 000 unités en 2001) au cours des dix dernières années. On voit mal, dans ces conditions, comment ils pourront atteindre l’objectif des 120 000 logements sociaux neufs par an. Dès lors, comment aider le monde HLM à y parvenir puisqu’il ne peut raisonnablement répondre seul à l’ensemble des défis que le monde moderne lui impose : celui de la rénovation urbaine, celui du vieillissement de la population, celui de l’accessibilité et, demain, celui de l’économie d’énergie.

Pour compléter et accompagner les efforts du monde HLM, nous avons trois convictions. La première, c’est que les opérateurs privés doivent construire davantage de logements neufs pour le compte des bailleurs (vente en état futur d’achèvement). Les équipes de bailleurs sociaux sont aujourd’hui absorbées par leur mission de rénovation urbaine, que l’on ne peut ajourner. L’intervention des opérateurs privés est donc indispensable si l’on veut mener conjointement l’effort de construction de nouveaux logements sociaux et la rénovation urbaine. Il ne s’agit donc pas de demander aux opérateurs privés de se substituer au monde HLM pour produire l’ensemble des logements sociaux, mais bien d’aider celui-ci à remplir sa mission, essentielle pour l’ensemble de la société française.

Deuxième conviction : les opérateurs privés sont les mieux placés pour créer de la mixité sociale. Les principaux groupes de promotion interviennent déjà, aux côtés des collectivités locales, sur des grands projets d’urbanisme en combinant la construction de logements privés et sociaux à celle des bureaux et des équipements publics. Il serait de surcroît inconcevable de demander aujourd’hui au monde HLM d’assumer les risques liés à des opérations mixtes de cette nature. Les économies d’échelle et la mixité des usages plaident donc en faveur d’une intervention renforcée des opérateurs privés. Pour sa part, Nexity a orienté un cinquième de sa production en 2007 vers le logement conventionné, au travers de sa participation aux grands projets urbains et grâce à sa capacité dsur l’ensemble du territoire. Une direction de l’habitat social vient d’être créée pour mieux répondre à l’évolution de la demande des villes.

Troisième conviction : l’intervention du promoteur privé est la meilleure garantie pour que le produit logement procure la même qualité architecturale, une esthétique homogène et un confort identique aux ménages modestes et aux ménages plus aisés au sein d’une même opération. Si l’on veut reconnaître aux opérateurs privés une certaine qualité de savoir-faire, une réelle expérience de la mixité et un vrai rôle à jouer dans les zones ANRU, la place d’un promoteur privé comme Nexity est aux côtés des bailleurs sociaux.

Mais cet élargissement de la coopération public-privé suppose des conditions préalables. Le gouvernement doit soutenir, accompagner et renforcer ce rapprochement. Il faut ensuite que les promoteurs privés associent les bailleurs sociaux en amont de la construction pour mieux programmer celle-ci. Il faut enfin que les promoteurs travaillent à livre ouvert et à niveau de marge déterminé. C’est ce que Nexity a fait avec Michel Delebarre sur l’opération du Grand Large, à Dunkerque.

Pour conclure, nous voudrions rappeler qu’il aurait été inconcevable, il y a quelques années, qu’un bailleur social vienne se fournir auprès d’un promoteur privé. De même, il aurait été inimaginable que ce même promoteur intègre dans sa stratégie une orientation de manière durable et significative vers la production de logements sociaux. La coopération entre bailleurs sociaux et promoteurs privés est largement amorcée. Il faut la renforcer, à l’heure où l’insuffisance de logements sociaux reste un enjeu.

Lettre d'information

Vous pouvez vous abonner gratuitement ici à la liste de diffusion de Centre Ville Pour Tous.


Association "Centre ville pour tous"
Cité des Associations
BP n° 241
93, la Canebière
13001 Marseille

Contact

Mise à jour : lundi 10 juillet 2017 | Mentions légales | Suivre la vie du site RSS 2.0