Les Echos - 26/09/2008

Vieilles pierres : le dispositif Malraux plus encadré

Le projet de loi de finances pour 2009 prévoit d’encadrer sérieusement ce régime qui a fortement contribué à la rénovation des centres urbains anciens. Il est en effet question de plafonner les travaux déductibles à 140.000 euros par logement situé dans un secteur sauvegardé.  

Inquiétude pour les amateurs de vieilles pierres bénéficiant du dispositif fiscal lié à la loi Malraux. Le projet de loi de finances pour 2009 prévoit d’encadrer sérieusement ce régime qui a fortement contribué à la rénovation des centres urbains anciens.

Comment ça marche ?

Bien rôdé, ce régime incite les particuliers à acheter un logement ancien destiné à faire l’objet d’une restauration, autorisée par l’architecte des Bâtiments de France et d’une location. L’immeuble doit être situé à l’intérieur d’un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural et paysager français (ZPPAUP). Concrètement, ces zones se situent généralement dans les quartiers historiques des grandes villes : Bordeaux, Marseille, Lyon, Mulhouse, Brest, Montpellier, Grenoble, St Etienne, Bayonne. Au total, une centaine de villes ont dans leur périmètre un secteur sauvegardé. De plus, l’on compte plus de 500 ZPPAUP.

L’investisseur est tenu de louer son bien restauré à usage d’habitation principale exclusivement, pour une durée minimale de six ans. " Si l’objectif original de la loi Malraux est patrimonial et culturel, il est devenu un des moyens de mettre sur le marché des logements destinés à la location", commente un observateur. Dans ce type d’opération de réhabilitation, comme le prix des travaux soit supérieur ou égal à celui du "bien non restauré" ou "prix du foncier", le particulier défiscalise fortement son placement. Généralement, les travaux s’effectuent sur un ou deux ans. Au niveau du financement, l’investisseur contracte un crédit, mais les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que des loyers encaissés.

La situation actuelle

Du coté des revenus, l’investisseur perçoit les loyers. Du coté, des dépenses, il peut déduire intégralement les travaux de réhabilitation de ses revenus fonciers. Et l’excédent s’impute, sans limitation sur son revenu imposable. Mais, les intérêts d’emprunt ne sont déductibles que des loyers, pas du revenu global. Par conséquent, ils ne peuvent pas contribuer au déficit imputable sur le revenu global de l’investisseur.

Les nouvelles mesures proposées à partir du 1er janvier 2009

Le projet de loi de finances pour 2009 prévoit d’aménager le régime de faveur (dit "Malraux") à compter du 1er janvier 2009 afin : d’élargir les dépenses déductibles à l’ensemble des dépenses de travaux déclarés d’utilité publique imposés ou autorisés par l’autorité publique et d’étendre l’avantage fiscal aux locations à usage professionnel.

Un plafonnement à 140.000 euros

En contrepartie de ces mesures, il est proposé : de généraliser l’exigence d’une déclaration d’utilité publique, d’allonger la durée de l’engagement de location en le portant de six à neuf ans, d’imposer que la location du bien intervienne au plus tard le 31 décembre de la troisième année suivant celle au titre de laquelle la première déduction est opérée. Et principale nouveauté, de fixer une limite d’imputation sur les autres revenus des charges supportées lors de la restauration complète de l’immeuble situé dans un secteur protégé. En fait, le contribuable pourrait déduire de ses revenus, 100% des travaux dans la limite de 140.000 euros, s’il s’agit de la rénovation d’un bien situé dans le secteur sauvegardé, ou 75% des revenus dans la limite de 100.000 euros de dépenses, s’il s’agit de la rénovation d’un bien situé dans une ZPPAUP. Toujours pour encadrer le dispositif, au titre d’une même année, un contribuable réalisant plusieurs opérations éligibles au dispositif Malraux ne pourrait déduire que 140.000 euros de travaux au total.

Le régime des monuments historiques préservé ?

Les monuments historiques sont également des bâtiments anciens. Mais, à la différence d’un immeuble implanté
dans un secteur sauvegardé qui peut bénéficier de la loi Malraux, une demeure ou une partie d’un bâtiment (par exemple une montée d’escalier, une porte d’entrée) historique est classée, inscrite à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le fisc encourage les propriétaires de ces demeures à effectuer des travaux pour les remettre en état. A l’instar de la loi Malraux, le régime applicable aux monuments historiques permet d’imputer sans limite, le coût des travaux. Mais rapport à la loi Malraux, il autorise également l’imputation des intérêts d’emprunt, sur le revenu global de l’investisseur.
Pour l’instant aucune mesure relative à la fiscalité des monuments historiques ne figure dans le projet de loi de finances pour 2009. Toutefois des amendements seront sans doute soumis au Parlement. En particulier, sur la mise en copropriété de monuments historiques. Et ce, afin d’encadrer les opérations de placement dans ce secteur. En revanche, la rénovation de monuments historiques dans une optique purement patrimoniale, par exemple lorsqu’un contribuable détient le bien en propriété devrait être préservée.

Martine Denoune

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