Le Monde.fr - 4/05/2010

Quinze propositions pour une "grande politique du logement"

A l’occasion des Etats généraux du logement, qui regroupent promoteurs, constructeurs, organismes HLM, associations d’élus, entreprises du bâtiment et groupements d’usagers, 37 institutions du monde immobilier, réunies à Paris mardi 4 mai, ont lancé un appel au gouvernement pour une "grande politique du logement".
 
Une liste de quinze propositions susceptibles de lutter contre la crise du logement va être soumise au secrétaire d’Etat chargé du logement, Benoist Apparu, pour tenter de remédier au décalage croissant entre l’offre et la demande, en particulier dans les régions les plus peuplées (Ile-de-France, Rhône-Alpes et PACA), qui sont celles où l’on construit le moins.
 
Les quinze propositions sont les suivantes :
 
1. Promouvoir un pacte de responsabilité pour un Service d’intérêt général du logement
 
Réaffirmer le rôle de l’Etat, garant de la solidarité nationale et de l’équité territoriale. Il doit jouer le rôle de stratège et s’en donner les moyens.
 
Faire émerger au plan local un chef de file des politiques de l’habitat, pouvant disposer, en complément des programmes locaux de l’habitat (PLH) et des délégations des aides à la pierre, de compétences élargies et de ressources financières et fiscales adaptées.
 
Ce chef de file sera dans les secteurs urbains, une intercommunalité, mais pourra être le département, notamment en zones rurales.
 
2. Mettre en place des moyens de connaissance des besoins en logement et des prix, pour réguler les marchés et anticiper la demande
 
Mettre en place un système partagé d’observation des besoins en logement et des demandes en cours, ainsi que des prix de vente et des loyers, pour anticiper la demande, orienter l’action publique, évaluer son efficacité et permettre la régulation des marchés.
 
Rendre publiques ces données pour permettre aux citoyens de négocier et de piloter leur parcours résidentiel.
 
3. Associer les parties prenantes à la décision publique et les mobiliser pour la mettre en œuvre
 
Associer les habitants et l’ensemble des acteurs locaux de l’habitat à l’élaboration et au suivi du programme local de l’habitat et aux choix politiques fondamentaux en matière d’habitat.
 
Prévoir, comme l’a demandé le Conseil national de l’habitat, la participation des acteurs publics, privés et des usagers sur le plan régional dans les conseils économiques, sociaux et environnementaux, et la renforcer, sur le plan local, dans les conseils de développement.
 
Consulter le Conseil national de l’habitat (CNH) et, pour ses domaines de compétence, la Commission nationale de concertation des rapports locatifs sur les projets de loi concernant le logement et transmettre leur avis au Parlement.
 
4 et 5. Des aides publiques à la mesure des enjeux et rendues plus efficaces
 
Consacrer 2% du PIB, dans le cadre d’une programmation pluriannuelle, à l’effort public en faveur du logement, en ne prenant en compte dans le calcul que les actions qui concernent vraiment le logement.
 
Refonder une politique du 1% dans un cadre conventionnel entre les partenaires sociaux et les pouvoirs publics, en lien avec les politiques locales de l’habitat.
 
6. Optimiser l’utilisation des sols pour l’offre de logements et la mixité sociale
 
Une loi d’orientation foncière urbaine (LOFU) mettant le foncier au service du logement sans spolier les propriétaires.
 
En adaptant les règles d’urbanisme et d’aménagement, par exemple :
 
- développement des secteurs de mixité sociale en application du programmes locaux de l’habitat (PLH), comportant une part minimale (par exemple 25 %) de logements sociaux
 
Ces secteurs de mixité sociale seraient obligatoires dans les communes de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains), avec un pourcentage de logements sociaux tenant compte du déficit
 
- possibilité d’un droit de préemption ou d’expropriation à un prix antérieur à la valorisation du terrain (par son classement en zone constructible ou par un investissement public)
 
En réformant la fiscalité foncière et immobilière, par exemple :
 
- en rendant la fiscalité plus dissuasive sur la rétention (par exemple : impôt sur la plus-value progressif avec le temps, ou taxation des terrains constructibles sur leur valeur vénale)
 
- en rendant cette fiscalité incitative à l’utilisation du sol pour produire des logements abordables
 
- en développant la taxation additionnelle locale en cas de valorisation du foncier par l’effort de la collectivité
 
7. Disposer d’une offre locative sociale nouvelle suffisante
 
Dans le cadre d’une loi de programmation pluriannuelle, réévaluer les aides à la pierre unitaires sans diminuer le nombre de logements sociaux, pour :
 
- permettre d’augmenter fortement l’offre dans les zones les plus chères tout en répondant aux besoins avérés des autres territoires
 
- favoriser l’accès de tous au logement neuf dans un objectif de mixité sociale
 
- offrir des logements très sociaux en quantité plus conforme à la demande
 
Etablir un plan exceptionnel pour rattraper le retard en logements de l’outre-mer, en agissant notamment sur le coût du logement social et l’offre foncière constructible.
 
8. Moduler les aides à l’investissement locatif privé en fonction des contreparties
 
Moduler les aides à l’investissement locatif privé afin d’assurer une juste rémunération en secteur libre et favoriser les logements verts et la création de logements à loyer intermédiaire et sociaux.
 
Les aides fiscales à l’investissement locatif seront ainsi, à partir d’une aide de base, proportionnées à leur contrepartie sociale (plafonds de loyer et/ou plafonds de ressources) et environnementale (critères du Grenelle).
 
Elles intéresseront l’investissement privé au développement de l’offre sociale et intermédiaire en fonction de la réalité des besoins sur les marchés locaux.
 
Elles devront faire l’objet d’une réelle stabilité pour limiter les effets d’aubaine et améliorer la visibilité des investisseurs.
 
9. Relancer l’accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes
 
Assurer de manière pérenne une aide reposant sur la TVA à 5,5 % et un différé d’amortissement des prêts pour l’accession sous conditions : plafonds de revenus et de prix et sécurisation (assurance-revente, garanties de rachat et de relogement).
 
Mettre des terrains publics à disposition sous réserve de règles d’attribution. Inscrire dans le PLU des zones comportant un pourcentage d’offre en accession sociale.
 
Augmenter la quotité du prêt à taux zéro (PTZ) pour les revenus modestes et les jeunes ménages, et sécuriser les accédants en difficultés (cf. la proposition du CNH).
 
Utiliser à ces fins les moyens actuellement affectés au crédit d’impôt créé par la loi TEPA (travail, emploi et pouvoir d’achat).
 
10. Promouvoir une offre locative dans le parc existant décente et compatible avec les revenus des ménages, et amplifier les programmes de rénovation urbaine
 
Mobiliser conventionnellement le parc privé existant pour offrir des logements abordables :
 
- en pérennisant les interventions de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), notamment dans le secteur locatif privé
 
- en favorisant une offre sociale et intermédiaire par la relance du conventionnement privé, et le développement des acquisitions par les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte (SEM)
 
- en ouvrant, dans les zones tendues, le parc privé existant au droit au logement opposable : un schéma territorial d’insertion établi par le chef de file fixe, dans les zones où les besoins sont avérés, les objectifs de logements privés à mobiliser, par secteur, pour le DALO (droit au logement opposable)
 
Ces objectifs sont renforcés pour les communes en constat de carence au titre de la loi SRU, sans que ceci les exonère de créer des logements sociaux.
 
La mobilisation du parc privé se fait conventionnellement par intermédiation locative, mandat de gestion, et/ou intervention des organismes HLM et des établissements publics locaux (EPL).
 
11. Rénover la gestion des copropriétés
 
Favoriser une véritable politique patrimoniale dans les copropriétés, éviter leur dégradation, et à cette fin :
 
- obliger les copropriétés à anticiper et rendre obligatoires les provisions pour grosses réparations
 
- faciliter les prises de décision par de nouvelles règles de gouvernance
 
12. Assurer une répartition des logements conforme à la mixité sociale, promouvoir leur qualité environnementale et maîtriser leurs coûts d’usage
 
Favoriser les initiatives locales visant à élaborer le PLU au niveau intercommunal, dans une logique de co-construction avec les communes, et coordonner les documents de planification et de programmation (SCOT, PLH, PLU, PDU, PDH).
 
Renforcer et appliquer les sanctions contre les communes qui ne respectent pas la loi SRU.
 
Promouvoir l’amélioration énergétique des logements.
 
13. Maîtriser la dépense totale de logement et la diminuer pour les ménages à revenus modestes et moyens, réévaluer les aides à la personne
 
Augmenter significativement le forfait-charges et mettre à l’étude un dispositif débouchant sur un taux d’effort maximal, incluant le logement et l’ensemble des services essentiels liés au logement, qui s’appliquerait dans des conditions normales d’occupation et de loyers.
 
Assurer la cohérence entre les loyers-plafonds pris en compte par les aides personnelles et les loyers plafonds HLM.
 
14. Sécuriser les parcours de vie des locataires et des accédants
 
Prévenir les difficultés d’insertion des ménages et tout mettre en œuvre pour éviter les expulsions liées exclusivement à des difficultés financières avérées.
 
Maintenir l’allocation pour le logement (APL) d’un ménage en impayé sauf mauvaise foi avérée. Permettre aux commissions de médiation de demander le maintien dans le logement, avec une intermédiation locative.
 
Mettre à disposition des Commissions de prévention des expulsions des moyens financiers pour permettre l’accompagnement social.
 
Etendre les garanties apportées par la garantie des risques locatifs (GRL) et le Locapass à tous les publics.
 
Aider les accédants fragiles : permettre un allègement sans surcoûts des mensualités des accédants récents en cas de perte d’emploi ou de ressources ; amélioration de l’assurance perte d’emploi (report d’échéances) pour les ménages aux ressources modestes, ou irrégulières.
 
15. Prendre en compte les jeunes, grands oubliés des politiques du logement
 
Mettre en œuvre des solutions adaptées aux jeunes tant du point de vue de l’accès au logement que de la solvabilisation.
 
S’assurer de la bonne prise en compte des besoins particuliers des jeunes dans le cadre du PLH.
 
Développer dans le parc social et le secteur privé conventionné des formules adaptées aux situations des jeunes ménages et à leur mobilité.
 
L’ensemble du diagnostic et des propositions détaillées sera accessible à partir de 14 heures sur le site de l’Union sociale pour l’habitat.
 
 
LE MONDE pour Le Monde.fr | 04.05.10 | 17h30

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