Localtis.com - 5/04/2014

Loi Alur : les points saillants à l’attention des nouveaux élus

Urbanisme

Publié le vendredi 4 avril 2014

 

Monument législatif voté à toute vitesse sous le précédent gouvernement, la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) publiée le 26 mars 2014 a tout d’un labyrinthe pour les nouveaux élus locaux. Sur son volet urbanisme, ainsi que sur un autre texte qui va entrer en discussion au Sénat, le projet de loi relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dit projet de "loi Pinel", le cabinet Gossement Avocats a livré le 3 mai un éclairage instructif. Zoom sur dix points saillants décryptés à cette occasion.

Sur son volet urbanisme, la loi Alur conforte en premier lieu le rôle intégrateur des schémas de cohérence territoriale (Scot). Et corrige, dans ses liens juridiques et ses rapports de prise en compte et de compatibilité avec le PLU, certaines incohérences du Code de l’urbanisme. "En contentieux de l’urbanisme, jusqu’à maintenant on regardait peu le Scot. En revenant au cœur de la hiérarchie des normes dans les documents d’urbanisme, il reprend désormais de la valeur, cela change la donne", explique Arnaud Gossement, à la tête du cabinet. Concrètement, quelle marge de manœuvre est laissée aux 15.000 communes couvertes par un PLU et non par un Scot ? "Elles n’auront plus la main sur la constructibilité des espaces naturels, agricoles ou forestiers : en cas de projet, elles devront consulter le préfet, ce qui va nettement corser les choses." Et devrait encourager les collectivités à se doter d’un tel outil. Deuxième point : dès juillet, ce n’est plus un mais deux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) qui pourront a minima porter un Scot. Mais pour accélérer leur réalisation, des syndicats mixtes forts de leur propre ingénierie pourront y prendre part. Troisième point : la loi dicte qu’une charte de parc naturel régional (PNR) peut avoir valeur de Scot. Si cela évitera sûrement des effets d’empilement administratif, le risque est toutefois, selon ce cabinet, de voir perdurer localement des conflits car ces chartes et schémas amenés à coexister ne relèvent pas du tout de la même logique.

Sols pollués : la vigilance s’impose

Un peu en catimini, une importante réforme du droit des sites et sols pollués s’est immiscée dans la loi Alur. L’un de ses points clés, la création "de secteurs d’information des sols", auxquels les maires seront associés pour avis, va engendrer un lot d’études à produire lors d’un projet de construction en zone dite de "vigilance". Une aubaine pour les bureaux d’études et, en perspective, des PLU amenés à s’épaissir de nouvelles annexes, ce qui sur le terrain n’est pas une mince affaire. "Cette obligation d’étude des sols laisse de nombreuses questions en suspens", ajoute Arnaud Gossement. Cinquième nouveauté : le principe pollueur-payeur évolue et, petite révolution en soi, l’obligation administrative de remise en état d’un site peut être transférée à un tiers sous certaines conditions. Effet attendu : sortir de la logique de contentieux et libérer des terrains et friches à des fins de construction. Le cabinet Gossement pointe néanmoins la complexité, l’imprécision de ces mesures pouvant produire des effets non désirés (déresponsabiliser le "pollueur"). Elles feront d’ailleurs l’objet d’un décret en Conseil d’Etat.

Schémas de carrière : place aux régions

D’un échelon départemental, la planification des schémas de carrière va passer au plan régional. De 90, on passera donc à 22 schémas. Mais très progressivement : un délai de cinq ans est prescrit, et dix ans en Outre-mer. Dans un contexte de multiplication des contentieux, de difficulté d’ouverture de nouvelles carrières et d’un besoin croissant en granulats pour la construction, l’enjeu est fort et ce nouveau cadre tombe bien. La compatibilité de ces schémas avec ceux d’aménagement et de gestion des eaux est nécessaire. Conseils régionaux et généraux seront consultés mais pas obligatoirement les communes proches du site. L’avancée relevée par le cabinet Gossement, c’est qu’au lieu de se focaliser uniquement sur le site, ces futurs schémas envisageront la logistique nécessaire à la gestion des granulats et permettront donc "d’appréhender l’activité économique des carrières dans sa globalité". Septième point : la loi Alur établit clairement un lien entre l’activité historique des carrières et le fait qu’un autre gisement, celui des ressources non pas issues de l’extraction mais de la déconstruction et du recyclage, puisse à terme compter davantage. Ces schémas établiront aussi un lien plus net entre gestion environnementale du site et aménagement du territoire.

Equipements commerciaux

Outre la loi Alur, le projet de loi Pinel, en cours de discussion au Parlement, réforme le droit de l’urbanisme commercial. Une huitième mesure non encore actée mais dont les sénateurs s’apprêtent à débattre concerne la procédure des autorisations d’aménagement commercial, modifiée par ce projet de loi. "Il s’agit de supprimer les zones d’aménagement commercial au profit d’une "localisation préférentielle du commerce", afin de remédier à un "zoning" qui contribue à la confection de quartiers à vocation monofonctionnelle, contraire avec les objectifs de ville durable, la ville des courtes distances qui rapproche l’habitat, les commerces et les équipements publics", décrypte Arnaud Gossement. Côté loi Alur, une neuvième mesure : l’intégration des "drive" - ces points de retrait permettant au client de venir retirer ses achats sans sortir de son automobile, qui connaissent aujourd’hui une véritable explosion - dans le champ des autorisations d’aménagement commercial, à quelques dérogations près. "Le but est de réguler le phénomène et de permettre aux élus d’anticiper leur installation pour qu’ils s’insèrent dans une dynamique territoriale", éclaire l’avocat. Enfin, un article de la loi Alur a déchaîné de façon quelque peu inattendue les passions. Il réduit l’emprise au sol des surfaces affectées aux aires de stationnement d’un commerce. "Pour favoriser la densité et plus l’étalement à perte de vue de ces parcs", note-il. Leur surface sera désormais soumise à un plafond "correspondant aux trois quarts de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce".

Morgan Boëdec / Victoires-Editions

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