Le Monde.fr - 11/03/2010

Les locataires déménagent moins, les loyers stagnent

Compte-Rendu

C’est une première depuis douze ans. Selon l’observatoire des loyers du marché locatif privé Clameur, association réunissant 23 professionnels, promoteurs et réseaux d’agences, les loyers des baux d’habitation conclus, en 2009, dans le parc privé, ont marqué le pas, restant quasiment au niveau de ceux de 2008.
 
Ils ont enregistré une hausse insignifiante de 0,1 %, à 17,40 euros le mètre carré mensuel, en Ile-de-France - et 11 euros en régions. Même les petites surfaces sont touchées. Entre 1998 et 2010, les loyers de marché avaient gagné en moyenne 3 % par an. La baisse amorcée à l’automne 2009 ne s’est toutefois pas confirmée. Pour Michel Mouillart, économiste animateur de l’observatoire Clameur, "la stabilité devrait prévaloir en 2010".
 
Sur 79 villes de plus de 60 000 habitants, 37 connaissent, en 2009, des loyers en hausse, comme à Clermont-Ferrand (+ 5,9 %), Montpellier (+2,4 %) ou Tours (+ 3,2 %), mais 40, dont les plus grandes, accusent une baisse, telles Marseille (- 0,6 %), Bordeaux (- 1,2 %), Rennes (- 2,5 %), Strasbourg (- 3,1 %), Grenoble (- 3,5 %), voire Paris (- 0,8 %), Neuilly (- 6,4 %) et Montreuil (- 3,9 %). Au coeur même de la capitale, où le loyer moyen est de 21,70 euros le mètre carré mensuel, le 5e arrondissement affiche une baisse des loyers de 7,7 %, et le 20e, de 4,5 %.
 
Et ce n’est pas parce que les logements sont neufs qu’ils se louent mieux et plus cher : leurs loyers n’ont, au contraire, pas bougé depuis 2006. L’écart avec les loyers dans l’ancien ne dépasse pas 4 % à 5 %, sur une moyenne de 12,50 euros le mètre carré mensuel, soit à peine 50 centimes d’euro... Cette sagesse s’explique en bonne partie par la profusion d’appartements vendus dans le cadre des dispositifs de défiscalisation, qui saturent l’offre et font fléchir les prix. Face à la stagnation de leur salaire et inquiets de la montée du chômage, les locataires diffèrent leur déménagement. Ce qui explique aussi la stagnation des loyers.
 
Enlisement du marché
 
Le taux de mobilité des locataires français est en effet à son plus bas niveau depuis 1998, à 25,8 %, contre près de 30 % dans les années de croissance, entre 2003 et 2006. Or 4 % de déménagements en moins sur un parc de 5,5 millions de logements, cela représente 220 000 logements qui ne se libèrent pas pour, par exemple, accueillir des jeunes ménages ainsi que les nouveaux candidats à la location (les personnes divorcées). De récentes mesures législatives encouragent, pourtant, la mobilité par la réduction du dépôt de garantie de deux à un mois et l’interdiction, pour le bailleur, de réclamer une caution lorsqu’il souscrit une assurance contre les loyers impayés.
 
Un autre signe d’enlisement du marché, relevé par Clameur, est l’allongement du délai moyen de relocation après le départ d’un locataire, qui atteint désormais 2 mois, en plus des éventuels travaux, contre 1,7 mois les meilleures années. Les bailleurs de Côte-d’Or, Savoie, Allier, Saône-et-Loire, Pas-de-Calais doivent, eux, attendre plus de 3 mois un locataire, ceux de Lozère et de Haute-Loire, 7 mois.
 
Enfin, 35,4 % des propriétaires engagent des travaux après le départ d’un locataire (contre 20 % dans les périodes fastes), un chiffre en hausse inédite depuis 10 ans, qui témoigne de l’effort que doivent consentir les propriétaires pour rendre leurs biens plus attrayants.
 
Le logement social fait, lui, selon la Confédération nationale du logement, preuve de moins de sagesse, avec une hausse moyenne des loyers de 2 %, en 2009, que peut expliquer l’application des surloyers aux locataires dont les ressources dépassent largement les barèmes pour accéder à un HLM.
 
Isabelle Rey-Lefebvre
Article paru dans l’édition du 12.03.10
 
LE MONDE | 11.03.10 | 14h59

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