La Provence.com - 7/12/2016

Les bonnes affaires du privé sur Euroméditerranée



La Chambre régionale des comptes pointe des cessions trop avantageuses

 Dix ans de documents financiers, une jungle touffue explorée à la loupe : rendu public vendredi, le rapport des magistrats de la Chambre régionale des comptes (CRC) explore les comptes d’Euroméditerranée depuis 2006. S’ils décrivent une"trésorerie relativement importante"et des"ratios d’endettement très éloignés des seuils critiques", ils pointent aussi des cessions foncières à des conditions "trop avantageuses" pour une poignée d’opérateurs. À l’avenir, "il conviendra (...) d’éviter de pratiquer des prix déraisonnablement inférieurs à ceux du marché", recommande ainsi la CRC. Ces tarifs préférentiels ont été accordés pour la construction d’équipements majeurs, tels le Mucem (47 €/m2 quand celui de la Villa Méditerranée, voisin, sera cédé à 175 €/m2) ou l’hôpital Desbief (50 €/m2 quand le m2 en valait 162 sur ce site à l’époque). Si l’on entend la démarche pour des bâtiments d’utilité publique, celles accordées au multiplexe mort-né de Luc Besson ou aux Terrasses du Port, sans être irrégulières, étonnent davantage. Et "ont contribué à amoindrir les recettes commerciales"de l’établissement public, tance bien la Chambre.

Prenons le cas du centre commercial. Son extraction de la Zac Cité de la Méditerranée relève du sur-mesure : de fait, la zone d’aménagement l’entoure de toutes parts ! Une "décision inexplicable de l’État", note sévèrement la CRC. Car Hammerson a ainsi "bénéficié des infrastructures" financées sur les deniers publics (tels le boulevard du Littoral, ou la suppression de la passerelle autoroutière) sans devoir verser l’obole obligatoire qui incombe à tout constructeur privé dans une Zac. De même, il s’est vu exempté de taxe d’équipement. Un choix "lourd de conséquences" pour Euromédirerranée, qui aura ainsi vu s’envoler quelque 13 M€ de recettes. Hammerson aura ensuite beau jeu d’accorder 3 M€ pour la revitalisation du centre-ville...

Autre exemple, Euromed Center, ce pôle de quelque 70 000 m2 au coeur de la Zac Joliette. C’est là que Luc Besson, via sa société EuropaCorp, se voit concéder, pour y bâtir un multiplexe, un terrain de 11 000 m2. À 27 €/m2, quand "le prix moyen relevé (...) est de 227 /m2", c’est déjà là une très belle affaire. La CRC dégaine sa calculatrice et estime le manque à gagner à 3 M€ pour le vendeur, c’est-à-dire l’établissement public. Alors que le cinéma n’est jamais sorti de terre et qu’EuropaCorp revend aujourd’hui son projet à Gaumont Pathé, la question se pose : Besson réalisera-t-il au passage une jolie plus-value ? D’ores et déjà, "la Chambre considère que la faiblesse du prix de cession constitue un avantage consenti"à sa société.

Enfin, les Quais d’Arenc. Ce projet colossal de quatre tours (La Marseillaise, H99, Horizon, Le Balthazar) pousse sur un terrain dont Euroméditerranée ne s’était, à l’étonnement des magistrats, pas rendu propriétaire. C’est un privé qui effectuera la transaction - moins de 3 M€ - avec la SAS Suede, filiale de Constructa. Selon la CRC, quelque... 32 M€ échapperaient ainsi, sur cette assiette foncière, à l’EPAEM. D’autant plus dommage que l’État, premier financeur d’Euroméditerranée, a contraint ses apports de plus de 60 % ces sept dernières années. Et que l’équilibre des opérations dépendra de plus en plus des recettes venues du privé...


"Aucune irrégularité n’a été relevée"

Directeur d’Euroméditerranée, François Jalinot insiste d’emblée sur le fait que le rapport de la CRC "ne relève aucune irrégularité" dans les transactions effectuées. Dans le cas du multiplexe, le prix du terrain, note-t-il, "a fait l’objet d’une péréquation entre les prix des bureaux et de l’hôtel" composant Euromed Center. En clair ? Ce qui était gagné ailleurs, sur les autres programmes, permettaient d’accorder cette confortable ristourne à Besson. Ceci afin d’être "plus compétitifs, car les multiplexes se font plutôt en périphérie des villes", insiste François Jalinot. La CRC a néanmoins balayé les arguments avancés. "On sera très vigilants sur une éventuelle plus-value", assure Laure-Agnès Caradec, la présidente de l’EPAEM. Concernant les Terrasses du Port, mystérieusement sorties de la Zac, "la recette foncière est facturée au propriétaire des Terrasses et encaissée par le GPMM, dans le cadre d’une Autorisation d’occupation temporaire, précise François Jalinot. L’État a donc arbitré entre ses deux établissements publics." Il souligne qu’à l’époque, dans ce dossier, il avait cependant "défendu la position" de son établissement, en vain. Enfin sur les Quais d’Arenc, de même, "l’EPAEM avait proposé à sa tutelle financière l’achat de ces terrains en anticipation de la création de la Zac Cité de la Méditerranée", ce qui fut rejeté par l’État, "la durée de portage de ce foncier ayant été jugé pénalisante" pour les finances d’Euroméditerranée. "A posteriori, cela s’est révélé un manque d’anticipation", admet François Jalinot.

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