Localtis.com - 4/09/2015

Copropriétés en difficulté : un décret précise la procédure judiciaire

Logement

Publié le jeudi 3 septembre 2015

Un décret paru cet été, au JO du 18 août, met en pratique le volet judiciaire de traitement des copropriétés dégradées prévu dans la loi Alur. Il comporte 28 articles, sur différents aspects de la procédure. Il indique par exemple que le juge peut désormais entendre le maire avant de nommer le mandataire ad hoc qui sera chargé d’administrer la copropriété en difficulté.

Depuis les rapports de Dominique Braye, puis de Claude Dilain, sur les copropriétés dégradées (voir nos articles ci-contre du 19 janvier 2012 et du 17 mai 2013), la question - longtemps négligée - est devenue un priorité en matière de logement. La loi Alur (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 consacre d’ailleurs un volumineux chapitre à la question. Elle met notamment en place un dispositif - ambitieux mais complexe - de prévention et de traitement des copropriétés dégradées, avec en particulier l’instauration d’un fonds de prévoyance pour financer les futurs travaux. Ce dispositif implique très directement les collectivités et les acteurs du logement, à travers des dispositifs comme les opérations d’intérêt national (OIN) et les opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (Orcod-IN)

Une réforme du mandat ad hoc et de l’administration provisoire

La loi Alur comporte également un volet judiciaire de traitement des copropriétés dégradées, avec une réforme de la procédure du mandat ad hoc et de l’administration provisoire. Un décret du 17 août 2015 vient mettre en pratique ce volet judiciaire. Ses 28 articles abordent de nombreux aspects de la procédure.
On en retiendra notamment les précisions apportées sur la désignation par le juge et les modalités d’exercice de la fonction de mandataire ad hoc ou d’administrateur provisoire (personnes physiques ou personnes morales), chargés d’administrer la copropriété en difficulté. Le décret fixe notamment les compétences exigées et précise que le juge peut désormais entendre le maire de la commune - ou toute autre personne de son choix - avant de nommer éventuellement un mandataire ad hoc. Il détaille aussi le contenu du rapport du mandataire, le périmètre et les modalités de l’intervention de l’administrateur provisoire, ainsi que les conditions de rémunérations de ces professionnels.

Une procédure formalisée d’apurement des dettes

Autre point fort du décret du 17 août 2015 : il met en place la procédure formalisée d’apurement des dettes prévue par la loi Alur. Celle-ci comprend différentes composantes, comme la publicité destinée à recueillir les créances, la déclaration de ces créances, leur discussion et les modalités d’élaboration du plan d’apurement des dettes (pour une durée de cinq ans prorogeable). Il précise également les modalités de recours éventuel des créanciers contre ce plan, ainsi que les procédures de liquidation ou de dissolution du syndicat ou la définition des créances irrécouvrables.

Une possibilité d’administration provisoire renforcée

Enfin, le décret du 17 août instaure une possibilité d’administration provisoire renforcée. Celle-ci peut être mise en œuvre si l’état des finances de la copropriété ne permet pas de faire face aux travaux nécessaires pour la conservation du bien et la protection et la santé des habitants. Cette procédure suppose la conclusion d’une convention entre l’administrateur, agissant au nom du syndicat, et un ou plusieurs opérateurs, en vue de leur confier la maîtrise d’ouvrage d’un programme de travaux.
Dans ce cas, le décret prévoit - sous réserve que le mandat le mentionne expressément - que les éventuelles subventions publiques versées pour financer la rénovation des parties communes ou, le cas échéant, des parties privatives d’intérêt collectif, peuvent être versées directement à l’opérateur sur un compte spécifique, dont les relevés sont mis à disposition du mandant. Précision importante : selon un principe bien connu du droit, les dispositions du décret du 18 août 2015 ne sont pas applicables aux procédures en cours.

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : décret 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté (Journal officiel du 18 août 2015).

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