Localtis - 19/11/2016

Les centres anciens dégradés : un enjeu de la nouvelle géographie prioritaire

Politique de la ville

Publié le jeudi 17 novembre 2016

L’élargissement de la géographique prioritaire aux centres dégradés conduit les acteurs de la politique de la ville à aménager leur offre, sachant que commerce et logement doivent être traités de front. Un état des lieux précis des 216 quartiers du NPNRU dévoilé par Epareca, le 16 novembre, montre que ce sont ces centres anciens, de même que les "polarités d’hyper-proximité", qui présentent le plus de difficultés en matière commerciale.

Un tiers des zones commerciales des quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPRU) ont une offre commerciale insuffisante. C’est le résultat d’un état des lieux d’Epareca (Etablissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux), présenté le 16 novembre à Bercy. Alors que ce nouveau programme prévoit de traiter en même temps le commerce et le logement, Epareca a passé en revue les 216 quartiers dits "d’intérêt national" concernés en métropole et en Outre-Mer (sur les 1.300 que compte la nouvelle géographie prioritaire) afin de mieux prendre en compte l’aspect commercial dans les futurs projets de rénovation urbaine. Or, la nouvelle géographie prioritaire étant fondée sur les ressources des habitants, elle intègre désormais de nombreux centres anciens dégradés, à côté des grands ensembles traditionnels. Et c’est souvent dans ces centres que se concentrent les plus grandes difficultés, comme le montre le rapport de l’IGF et le CGEDD sur la revitalisation commerciale des centres-ville présenté le mois dernier. 

Des taux de vacance de 35% dans les centres dégradés

De manière générale, le taux de vacance des "polarités commerciales" (centres commerciaux, places marchandes, centres-ville…) s’élève à 20% en moyenne. Un quart de ces zones ne sont pas touchées par la vacance et un quart ont un taux inférieur à 15%, "ce qui peut être considéré comme un niveau normal de rotation commerciale", considère Epareca. Bien que certains spécialistes estiment que les 8% constituent déjà un seuil d’alerte ! Mais surtout, un quart ont un taux supérieur à 30% de locaux inoccupés. Le taux de vacance atteint les 35% en moyenne dans les centres anciens : à Marseille, Alès, Béziers, Perpignan, Denain, Mulhouse ou Roubaix... La rue Llucia, dans le centre de Perpignan, en est un bon exemple. C’est un concentré des difficultés de ces centres dégradés : un taux de vacance de 36%, un taux de chômage de 29% (même s’il était de 48% en 1999 !), un taux de minima sociaux de 25%, une offre peu diversifiée et "à dominante communautaire" (nombreux restaurants orientaux, 16% de "bazars", une librairie arabe). "C’est un quartier enclavé et évité du fait de son image négative", explique Epareca. Pour l’heure, la ville réfléchit à la piétonisation de la rue. 

A l’écart des flux

A côté de ces centres anciens, ce sont aussi les "polarités d’hyper-proximité" qui posent le plus de problèmes. C’est-à-dire des zones qui comptent moins de six commerces. La moitié des polarités d’hyper-proximité comme des centres anciens présentent ainsi une offre insuffisamment diversifiée. Pour 84% des polarités d’hyper-proximité, les besoins de base (boulangerie, pharmacie, presse, café PMU…) ne sont pas satisfaits.
Un tiers des pôles commerciaux sont insuffisamment pourvus en équipement, transport, éclairage, signalétique… Ce qui accentue d’autant leur isolement. Là encore, ce sont majoritairement "les polarités d’hyper-proximité et de type centre ancien qui sont à l’écart des flux". Ces barrières physiques autant que psychologiques (image du quartier) constituent "un frein au fonctionnement pour plus de 30% des polarités". "Sans modifications majeures de l’environnement, le redéploiement de ces polarités paraît difficilement envisageable", avertit Epareca qui a ainsi identifié 21 intercommunalités prioritaires. "On compte 240 polarités dont le fonctionnement pourrait être revitalisé ou repensé. Pour 60 d’entre elles, les problématiques sont considérées comme lourdes et constituent un enjeu fort", a souligné Christine Breem, directrice des études, de la stratégie et de la communication d’Epareca, lors de la présentation de cet état des lieux.
Depuis 20 ans, Epareca travaillait, sur demande des collectivités, à restructurer des zones commerciales au pied des barres d’immeuble. Elle va ainsi devoir apprendre à traiter les centres anciens. Pour ce faire, elle présentera une doctrine d’intervention dans les centres-ville d’ici début 2017, en application de son contrat d’objectifs et de performance (COP) signé en juillet dernier et doté au total d’une enveloppe de 80 millions d’euros sur cinq ans.
 

Michel Tendil

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