La Marseillaise - 30/10/2008

Les banques serrent la vis du crédit

 
L’offre de prêts devient quasiment impossible pour ceux qui doivent emprunter la quasi totalité du prix de leur opération. Le secteur immobilier connaît un renchérissement du coût du crédit qui désolvabilise les primo-accédants.

Un an après la crise du logement, la France vit une crise de l’immobilier marquée par un début de baisse des prix, une hausse des taux d’intérêts, un recul des transactions, un allongement des délais de commercialisation et une dégringolade des mises en chantier. Ces signes indiquent le début d’un retournement de la conjoncture immobilière.
Les primo-accédants qui avaient pu, en ce début d’année, accéder à la propriété grâce à des aides (prêt à taux 0, 1% patronal, prêts aidés…), à une stabilisation des taux d’intérêts, et un début de baisse des prix, doivent revoir leurs ambitions.
Non pas qu’il faille avoir peur d’investir dans l’immobilier, bien au contraire car c’est le bon moment pour acheter... pour qui a les capacités financières ! Les acquéreurs sont aujourd’hui en position de force pour négocier et peuvent se payer le luxe d’être exigeants.
C’est le cas de Lionel et sa compagne qui ont obtenu une baisse de 80000 euros sur l’achat de leur maison à Marseille, avec la vente d’un appartement en apport personnel.
Rares sont ceux qui paient cash alors le passage par la case crédit est obligé. Les établissements bancaires, victimes de la crise financière mondiale, restreignent leurs offres de prêts. Les crédits deviennent difficiles à obtenir. Par peur d’insolvabilité desménages, les banques exigent des garanties qui prennent une forme d’exclusion. Fini le temps du zéro apport. Il faut désormais montrer patte blanche. Les banques resserrent les boulons et disent exiger un apport personnel de 10% minimum. Dans la réalité, c’est 30%. L’offre de prêts devient quasiment impossible lorsqu’il s’agit de primo-accédants modestes qui doivent emprunter la quasi-totalité du prix de leur opération. En quelques mois, le secteur immobilier a connu un renchérissement du coût du crédit qui désolvabilise les primo-accédants. Le durcissement des banques à leur égard accroît le nombre des dossiers refusés. Certains essaient de se tourner vers des établissements qui acceptent de leur prêter à des conditions plus onéreuses et souvent à taux révisables.
Quant aux prêts-relais devenus un véritable problème social qui menace des milliers de ménages, il est la bête noire des acheteurs et des prêteurs, posant beaucoup de craintes, notamment celle de la mauvaise vente.

Vers un crédit-crash

Les crédits s’effondrent et les taux montent. Les banques ferment le robinet des crédits qui atteignent des taux d’intérêts proches de 6%. Au troisième trimestre 2008, le marché des crédits immobiliers a reculé de 26,3% par rapport à 2007 (étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA). La baisse des ventes au troisième trimestre devrait être comprise entre -40% et -55% par rapport au trimestre correspondant de 2007, selon la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC).
Les professionnels de l’immobilier voient le nombre des ventes en chute libre. Les commerciaux font leurs fonds de fichiers et quand ils ont un acheteur potentiel, ils ne le lâchent pas : appels téléphoniques, mailings, courriels... Dans les agences immobilières, la tension est palpable. Les ventes ont ralenti.
Dans l’ancien, le Conseil supérieur du notariat évalue à 25% la chute du volume des ventes au cours du premier semestre, dans les grandes villes de province. Le prix d’un T4, au centre de Marseille, mis en vente à 350000 euros vient d’être baissé à 329000 euros. « Le vendeur est prêt à descendre à 300000 », estime Nathan, agent immobilier. « Il y a des acheteurs mais ils n’arrivent plus à obtenir de prêts », commente-t-il. « Plusieurs ventes ont échoué parce que les banques ne répondent pas favorablement aux demandes de prêts. Elles durcissent leurs conditions ». Il faut désormais plus d’un an pour vendre une maison et environ onze mois pour un appartement. En janvier dernier, Eric a mis en vente sa maison à Endoume (Marseille) à 220000 euros. Lundi, il a signé avec l’agence un nouveau contrat fixant le prix à 180000 euros. Il espère en tirer 150000 euros.
La Fnaim annonce une chute de 7 à 8% des prix en 2008. Une baisse de 10% est déjà prévue pour 2009. Pour les promoteurs et constructeurs, le marché est saturé de maisons qui se vendent mal avec une chute de 34% en un an.
Dans le neuf, l’effondrement des ventes de 27,9 % au premier trimestre 2008 montre un ralentissement du marché français. Les stocks d’invendus ont atteint au 31 mars un seuil jamais vu en France, avec 105600 logements. L’offre est abondante et la construction marque le pas. Tout le secteur du BTP vacille, les chantiers sont à l’arrêt.
Pascal, 44 ans et commerçant rue de Rome (Marseille), a acheté un appartement sur plan. Son logement devait être livré début 2008 mais il le sera avec deux ans de retard. En attendant, Pascal patiente en vivant chez ses parents.
Si les banques ne laissent pas filer un peu de liquidités rapidement, ce sera aussi une crise pour les professionnels de l’immobilier : 15% environ des agences immobilières sont sur le point de disparaître au profit des grands groupes spécialistes.

 

Reportage Linda Be Diaf

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