Le Monde.fr - 5/05/2015

Immobilier : les limites de la loi Pinel

LE MONDE ARGENT |

04.05.2015 à 16h32

Mis à jour le 04.05.2015 à 17h51

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En vigueur depuis le 1er janvier, le dispositif de défiscalisation Pinel semble séduire davantage les épargnants que le Duflot. Par rapport à son prédécesseur, il a le mérite d’être plus flexible puisque le souscripteur a désormais le choix entre trois formules. Ce dernier peut opter pour une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à 12 % du prix du bien (dans la limite de 300 000 euros) pour une période de location de six ans, à 18 % sur neuf ans ou à 21 % sur douze ans.

Pour être éligible, le logement doit être neuf et occupé par un locataire à titre de résidence principale, avec des plafonds de loyer variables en fonction des zones géographiques. De plus, les locataires doivent respecter des conditions de ressources.

L’autre grande nouveauté par rapport au Duflot est la possibilité de louer le bien à un proche (parent ou enfant). Quelle que soit la tranche d’imposition du ménage, la réduction d’impôt est la même. Les loyers sont imposés au titre des revenus fonciers, donc taxés au taux de la tranche marginale d’imposition du contribuable auquel s’ajoutent les 15,5 % de prélèvements sociaux.

Si la formule semble rencontrer un certain succès, le Pinel a des détracteurs. Que lui reprochent-ils  ? Outre le fait qu’il entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000 euros par an), ce qui limite les possibilités de défiscalisation, ce type de dispositif reste un «  fusil à un coup  ».

Les particuliers se soucient rarement de la revente

Aveuglés par la réduction d’impôt immédiate, qui gonfle la rentabilité de leur investissement d’environ 2 % par an, les particuliers se soucient rarement de la revente. A tort, car ils découvrent parfois qu’ils ont payé trop cher un bien difficile à revendre sans carotte fiscale. Facteur aggravant, si de nombreux propriétaires cherchent à écouler leur bien en même temps à l’échéance du dispositif, le marché peut s’engorger.

C’est pourquoi les contribuables situés dans une tranche d’imposition élevée (à partir de 30 %) ont plutôt intérêt à opter pour la location en meublé, qui pose moins de problème à la revente et qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il existe deux formules  : en direct ou via une résidence gérée par un exploitant (régime Censi-Bouvard).

 


Dans la première version, le logement doit simplement être meublé, ce qui permet de pratiquer des loyers un peu plus élevés (de 15 % environ). La location meublée est possible dans l’ancien ou dans le neuf, mais seule cette dernière option permet de récupérer la TVA (20 %) payée lors de l’achat du bien. Cette récupération est ­totalement acquise au bout de vingt ans de détention (la durée est de cinq ans pour le mobilier).

« “Gommer” fiscalement ses revenus fonciers »

La location meublée (couramment appelée LMNP, pour location en meublé non professionnel) est souvent plus rentable que le dispositif Pinel car le contribuable peut opter pour le régime réel. Celui-ci lui permet de déduire ses charges (intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, taxe foncière, frais d’entretien, assurance…) de ses revenus locatifs et d’imputer sur ses loyers les amortissements correspondant à la valeur du bien et du mobilier acquis (sur trente ou quarante ans pour les murs, sur cinq ans pour les meubles). «  Cela permet de “gommer” fiscalement ses revenus fonciers, explique Karl Zicry, directeur général de Cerenicimo. Autrement, ils seraient imposés au taux de la tranche marginale du contribuable. C’est pourquoi plus l’investisseur paie d’impôts, plus l’opération est intéressante.  »

Au-dessous de 32  900 euros de loyers, le contribuable peut aussi opter pour le régime du micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui autorise un abattement forfaitaire de 50 %, mais ne permet pas d’amortir le bien.

Plutôt que de réaliser une location meublée en direct, il est possible de bénéficier du dispositif en investissant dans une résidence de services gérée par un exploitant (régime Censi-Bouvard). Il peut s’agir d’une résidence de tourisme, pour étudiants ou d’une maison de retraite médicalisée (Ehpad). Si le contribuable choisit le régime réel, il peut bénéficier du régime d’amortissement du statut de LMNP et récupérer la TVA, puisqu’il s’agit de bâtiments neufs. A condition de s’engager sur neuf ans (dans la limite de 300 000 euros), il peut aussi renoncer au régime réel et opter pour une réduction d’impôt de 11 %.

Jérôme Porier
Journaliste au Monde

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