Le Monde.fr - 12/02/2017

Le fonds travaux, un chantier compliqué


Depuis le 1er  janvier, la loi ALUR impose aux copropriétés de constituer une avance travaux. Mais certaines d’entre elles pourront cependant y déroger.

LE MONDE ARGENT |

11.02.2017 à 10h12

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Les copropriétaires vont encore devoir mettre la main à la poche. Depuis le 1er janvier, toutes les copropriétés de plus de cinq ans ont l’obligation de constituer un fonds travaux. Son montant est fixé au minimum à 5 % par an, calculé sur le budget pré­visionnel et appelé en même temps que celui-ci (généralement tous les trimestres). Certaines copropriétés pourront cependant y déroger. C’est notamment le cas de celles de moins de dix lots si la décision est prise à l’unanimité en assemblée générale, ou si le diagnostic technique global (DTG), également obligatoire depuis le 1er janvier pour certains immeubles, fait apparaître qu’il n’y aura pas de travaux nécessaires dans les dix ans à venir.

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Jusqu’à présent, les syndics avaient pour seule obligation de soumettre tous les trois ans au vote de l’assemblée générale la décision de constituer ou non une avance travaux. Mais cette incitation n’avait jamais vraiment réussi à s’imposer, les copropriétés étant exsangues face aux travaux déjà rendus obligatoires (modernisation des ascenseurs, l’audit énergétique, etc.).

Exigences minimales

De fait, cette nouvelle obligation ne fait pas l’unanimité. Les copropriétaires y voient une hausse déguisée des charges. « Ils oublient trop souvent qu’ils sont à la fois propriétaires d’un lot privatif et d’une quote-part des parties communes de leur immeuble. S’ils trouvent normal de repeindre leur logement, ils doivent maintenir les parties communes en bon état », explique Emile Hagège, directeur général de l’ARC (Association des responsables de copropriété).

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Certains syndics se plaignent de diffi­cultés à faire voter ces dispositions. « L’assemblée générale est, en principe, souveraine », remarque Mathieu Mialaret, directeur administration de biens chez Foncia. Un argument que l’ARC balaie d’un revers de main. « Même si l’assemblée ne s’est pas prononcée, le syndic est tenu d’appeler ce fonds en respectant les exigences minimales de la loi », rétorque M. Hagège. Si le budget prévisionnel s’élève à 100 000 euros, la cotisation globale sera de 5 000 euros à répartir entre tous les copropriétaires en fonction de leur quote-part de parties communes.

Cotisation attachée au lot

Problème : l’effort demandé ne permettra pas d’atteindre rapidement une somme suffisante pour faire face à certains gros travaux, sachant, par exemple, que le remplacement d’une chaudière collective revient au bas mot à 25 000 euros. « Idéalement, le syndic doit inciter l’assemblée à aller au-delà du montant minimum », estime Aurélie Grosset, cofondatrice de Scanmonachatimmo.com, une plate-forme d’expertise immobilière. Reste que de nombreuses copropriétés auront du mal à suivre.

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« Dans les immeubles en difficulté, beaucoup de copro­priétaires ne sont pas en capacité de payer ce surplus », note Jean-François Eon, de Syneval. Selon l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), plus de 100 000 copropriétés, soit 15,5 % du parc français, seraient en difficulté. S’y ajoute l’incompréhension des copropriétaires vis-à-vis d’une cotisation désormais attachée au lot et définitivement acquise au syndicat. « Le copropriétaire qui décide de vendre ne pourra donc pas se faire rembourser, et il n’est pas non plus certain qu’il puisse ajouter l’équivalent de cette somme à son prix de vente », poursuit Mme Grosset.

Vides juridiques

« L’esprit de la loi n’est pas de voter des travaux d’embellissement, mais de réaliser de gros travaux dont tous les copropriétaires bénéficieront, comme ceux votés dans le cadre d’un plan de travaux pluriannuels avec bilan énergétique », précise M. Mia­laret. Mais, quid de la répartition du fonds en cas de travaux ? Un copropriétaire du rez-de-chaussée devra-t-il participer au financement de travaux d’ascenseur alors qu’il en est dédouané habituellement ? « Si le fonds est réparti sur la clé des charges générales, ce copropriétaire sera pénalisé puisqu’il n’a pas à payer pour de tels travaux », observe ­­­M. Hagège.

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De même, qui devra voter les travaux financés par le fonds travaux ? Tous ? Uniquement ceux concernés par les travaux ? « Les copropriétés vont devoir se pencher sur un plan de travaux et voter leur fonds travaux selon la clé de répartition correspondante », conseille ­M. Eon. Des interrogations qui seront probablement levées au fil du temps, quand le fonds travaux se sera définitivement imposé dans le paysage des copropriétés.

Colette Sabarly

 

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