Les Echos.fr - 4/09/2009

Les loyers baissent en France pour la première fois depuis 1998

Dans un contexte de montée du chômage, la baisse des loyers à la relocation est désormais enclenchée. Pour la première fois depuis 1998, le loyer d’un nouvel entrant dans un logement diminue 
Avec un décalage de six à neuf mois, le marché locatif privé reflète traditionnellement l’évolution du chômage et des revenus des ménages. La présente crise ne fait pas exception à la règle : dans un contexte de montée du chômage, la baisse des loyers à la relocation est désormais enclenchée. Pour la première fois depuis 1998, le loyer d’un nouvel entrant dans un logement diminue. Certes, c’est encore modeste : - 0,8 % seulement en moyenne nationale sur les huit premiers mois de l’année par rapport à la même période l’an dernier, selon Clameur, l’observatoire de référence du marché locatif privé, qui en couvre 12 %. Mais la hausse nationale ayant été de 2,1 % sur huit mois en 2008, " l’évolution atteint 3 points en un an, souligne l’économiste Michel Mouillart. Un tel décrochage, par sa brutalité et sa rapidité, ne s’est jamais vu. Nous sommes dans une situation nouvelle. "La preuve : pour la première fois de mémoire d’observateurs, les loyers ont aussi commencé à refluer à Paris (- 0,5 % sur huit mois) et en Ile-de-France (- 1 %). Et ce n’est a priori qu’un début. " La baisse nationale étant de 0,8 % sur huit mois, elle devrait atteindre au moins 1 % en année pleine puis se poursuivre avec la montée du chômage ", poursuit Michel Mouillart.
Plus la surface est grande, plus la correction est sévère. Le loyer des studios s’est maintenu (+ 0,1 % contre + 3,5 % en moyenne annuelle de 1998 à 2009), mais celui des 3 pièces et plus recule de 1,9 % (contre + 3,1 % par an de 1998 à 2009). Ceci avec, bien sûr, des disparités régionales. Seulement 50,4 % des villes connaissent un recul des loyers. Mais ce sont généralement les plus grandes. " Quand on pondère par le nombre d’habitants, la baisse concerne les trois quarts du marché locatif des villes de plus de 60.000 habitants et 70 % de leurs habitants ", précise Michel Mouillart. Seules exceptions : Lyon, Nice, Nantes et Lille restent orientées à la hausse. L’Ile-de-France est contrastée. Boulogne-Billancourt (+ 6,7 %) monte, tout comme Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Saint-Denis, Aubervilliers, Asnières... En revanche, Versailles trébuche ( - 4,5 %), ainsi que Montreuil ou Nanterre.
Les disparités existent au sein d’une même grande ville. A Paris, les loyers du 2 arrondissement ont grimpé de 9 %. Mais ce secteur ne représente que 1,6 % du marché locatif parisien, tandis que les deux zones très peuplées du 18 et du 19 (10,2 % et 6,1 % du marché de la capitale) cèdent respectivement 2,5 % et 7,4 %.
Parallèlement à la baisse des loyers, la crise économique et son corollaire, la peur de la baisse des revenus, a fait chuter la mobilité des locataires à son niveau le plus bas depuis 1998, avec un taux de rotation des logements de 25,7 %, contre 28,7 % il y a un an. Finie la période où les propriétaires étaient rois. D’ailleurs, leur effort d’entretien et de rénovation des logements est remonté. Des travaux sont effectués dans 30 % des logements à louer contre 23 % il y a un an. Mais la rénovation se heurte à un frein : le niveau de loyer n’est souvent pas suffisant. Pour 40 % du marché locatif privé national (et 50 % du marché des villes petites ou moyennes), la relocation s’effectue pour un loyer inférieur ou égal au plafond des HLM de type intermédiaire (dits " PLS "). Les logements privés seraient-ils bradés ? A moins que les logements sociaux ne deviennent trop chers pour les revenus des ménages.
 
MYRIAM CHAUVOT
 

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