Le Monde - 11/01/2005

La vente par lots accusée de chasser les locataires des centres-villes

La pratique des ventes, appartement par appartement, d’immeubles entiers s’est largement développée ces dernières années à Paris, Marseille ou Lyon. Des élus s’inquiètent de la fuite des classes moyennes que provoquent ces opérations qui attirent désormais des fonds de pension américains.

LE MONDE | 10.01.05 | 14h11

Square du roule , résidence des Arquebusiers, 39 bis, rue de Montreuil... Depuis un an et demi, ces adresses parisiennes sont devenues des lieux de résistance. Une partie des locataires en place ont, en effet, décidé de s’opposer à la vente de leur immeuble "à la découpe" - c’est-à-dire appartement par appartement. Ils craignent que de telles transactions les contraignent à quitter leur logement.
Depuis le début des années 1990, de nombreux investisseurs institutionnels (compagnies d’assurances, banques, sociétés foncières...) ont décidé de céder des pans entiers de leur patrimoine locatif. Le mouvement est devenu massif à compter de 2000, du fait de l’envolée des prix de l’immobilier : dans l’ancien, ceux-ci se sont accrus de 83 % à Paris, depuis début 1998, selon une étude de l’Insee. Désireux de tirer partie de cette hausse, les "propriétaires personnes morales" se sont séparés d’une large partie de leurs immeubles d’habitation, engrangeant au passage d’importantes plus-values.

Dans cette vaste foire aux logements, qui concerne Marseille (Le Monde du 20 octobre 2004), l’Ile-de-France ou Lyon, les fonds d’investissement américains ou, dans une moindre mesure, européens, ont fait leur apparition, avec des moyens financiers considérables. L’un d’eux a même réalisé un coup fumant en 2003. Basé aux Etats-Unis, Westbrook a ainsi dépensé près de 1,2 milliard d’euros pour acquérir une centaine de bâtiments qui appartenaient à deux sociétés foncières, Gecina et Simco.

Le fonds d’investissement américain cherche, maintenant, à revendre son patrimoine, appartement par appartement, dans le but manifeste de réaliser de gros profits. Il a par exemple racheté dix bâtiments, sis square du Roule et rue du Faubourg-Saint-Honoré, dans le 8e arrondissement de Paris, pour 79 millions d’euros (soit un prix moyen d’environ 3 700 euros le mètre carré). Aujourd’hui, ces logements sont mis en vente à 6 300 euros le mètre carré en moyenne (soit une plus-value de 70 %, compte non tenu des frais engagés par Westbrook).

D’autres opérateurs sont également en quête de marges généreuses. Au 39 bis, rue de Montreuil, dans le 11e arrondissement de la capitale, Sorege III se défait de trois immeubles, lot par lot. Le prix proposé aux occupants approche les 4 600 euros du mètre carré en moyenne, alors même que cette filiale du Crédit foncier avait déboursé 50 % de moins pour prendre possession de la résidence en février 2004, d’après Denis Gettliffe, président de l’association de locataires. Peu importe si cet investisseur empoche un joli bénéfice, aux yeux d’Eric et de Naguib : ces deux occupants considèrent que l’offre de Sorege III est une "aubaine" pour devenir propriétaire. "On ne trouve rien à moins de 5 000 euros le mètre carré dans le quartier", soutiennent-ils. Mais leur enthousiasme n’est pas partagé par tous les locataires. Pour Caterine, par exemple, qui partage son trois-pièces avec une jeune femme, l’acquisition de son appartement est hors de portée : "Je n’ai pas les moyens", résume !
-t-elle.

C’est bien là que réside le problème. Lorsqu’un immeuble est vendu à la découpe, les locataires se retrouvent face à une délicate alternative : acheter leur logement ou partir lorsque le bail expire - à moins que le propriétaire accepte de prolonger ou de renouveler le contrat de location, ce qui est loin d’être toujours le cas. Résultat : certains ménages risquent de devoir faire leur valise, faute de pouvoir racheter leur habitation. Quelques-uns pourraient même être contraints de quitter Paris, compte tenu de la pénurie de logements locatifs et de la cherté des loyers.

PHÉNOMÈNE D’ÉVICTION

L’enjeu n’est pas mince, dans la mesure où les ventes à la découpe "représentent 15 % des transactions conclues dans la capitale, en 2003 et en 2004", assure Patrick Bloche, député (PS) de Paris. Elles "contribuent à accélérer le phénomène d’éviction des classes moyennes de Paris", renchérit François Lebel, maire (UMP) du 8e arrondissement, qui dénonce les "raids" de "groupes financiers américains, motivés par la spéculation immédiate". Enfin, elles retirent du marché locatif des centaines d’habitations et alimentent, du même coup, "la tendance à la hausse"du prix des locations, d’après une étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) publiée en septembre 2004.

Toutefois, ces opérations immobilières n’expliquent pas à elles seules l’écrémage social de la population parisienne. D’autres facteurs sont à l’oeuvre : disparition progressive d’une offre locative à bon marché (hôtels meublés, logements en loi de 1948...), élévation des valeurs de l’immobilier dans un contexte de déséquilibre structurel entre l’offre et la demande...

Il n’empêche. La Ville de Paris n’entend pas rester passive. "Il est de la responsabilité d’une municipalité de préserver la diversité sociologique de sa population", soulignait Jean-Yves Mano, adjoint (PS) au maire de Paris en charge du logement, lors d’une réunion sur la vente à la découpe, le 7 décembre 2004. Quatre immeubles, qui devaient être écoulés lot par lot, ont été rachetés (ou sont sur le point de l’être) par la Caisse des dépôts et consignations. L’objectif est de maintenir ces logements "dans un parc locatif à loyers maîtrisés, aux alentours de 12 à 14 euros le mètre carré par mois", explique M. Mano.

Plusieurs parlementaires, de la majorité comme de l’opposition, ont, par ailleurs, défendu des amendements en faveur des locataires. Lors de l’examen de la loi de finances 2005, Françoise de Panafieu, député (UMP) de Paris, a, par exemple, proposé que soit imposée une décote de 30 % au bénéfice des occupants. La suggestion a été repoussée. En revanche, les avantages fiscaux dont bénéficient les marchands de biens ont été réduits, grâce à un amendement présenté par Patrick Bloche, député (PS) de la capitale : jusqu’à présent, ces opérateurs étaient exonérés de droits de mutation si le bien qu’ils revendaient avait été acheté au cours des quatre dernières années ; désormais, ils ne pourront jouir de cette libéralité que pendant deux ans.

D’autres mesures pourraient également prendre forme, à l’issue de la réunion de la commission nationale de concertation, qui doit se tenir à la mi-janvier. Cette instance, où siègent des représentants des bailleurs institutionnels et des associations de locataires, doit, en effet, "débattre" de la vente à la découpe. "Nous espérons qu’elle parviendra à un accord permettant d’améliorer la protection des locataires qui ne peuvent pas ou ne veulent pas acheter leur habitation", indique-t-on dans l’entourage de Marc-Philippe Daubresse, le ministre délégué au logement. La Fédération des sociétés immobilières et foncières a, d’ores et déjà, fait savoir qu’elle serait "prête à faire des propositions pour résoudre les situations des locataires les plus fragiles ou en difficulté".

Bertrand Bissuel et Isabelle Rey-Lefebvre

D’autres pays également touchés

Le désengagement des propriétaires institutionnels et publics ne touche pas que la France. En Italie, dès la fin 2001, un premier portefeuille de 27 000 immeubles résidentiels appartenant à l’Etat et à sept caisses de retraite a été cédé, moyennant 5,1 milliards d’euros. En novembre 2002, un second portefeuille de 62 800 immeubles (résidentiels à 85 %) a également changé de mains. En Allemagne, le mouvement a démarré en 1997, avec la vente de 39 000 logements appartenant à la Deutsche Post et au gouvernement fédéral. En juillet 2004, la principale caisse de retraite publique, la BFA, a annoncé la cession de 78 000 appartements berlinois au fonds américain Fortress, pour 3,7 milliards d’euros. Cette opération était assortie de conditions visant à limiter les hausses de loyer et à favoriser les locataires (possibilité d’acquérir leur appartement avec un rabais de 15 %). Enfin, le 15 décembre 2004, le groupe Thyssen Krupp a vendu 48 000 logements, essentiellement situés dans la !
Ruhr, à un fonds géré par la banque américaine Morgan Stanley, pour 2,1 milliards d’euros.

Des garanties pour les locataires

Tout locataire qui vit dans un immeuble de plus de dix logements bénéficie d’une protection renforcée lorsque celui-ci est mis en vente. Le bailleur doit organiser une réunion pour l’informer des conditions de la cession. Celles-ci sont confirmées par écrit, dans un document qui détaille l’opération (fonctionnement de la copropriété, prix moyens au mètre carré...). Le propriétaire doit ensuite respecter un délai de trois mois avant d’adresser une offre de vente au locataire.
S’il ne se porte pas acquéreur, l’occupant peut être relogé après avoir reçu son "congé pour vente" (sous réserve que ses ressources n’excèdent pas un certain niveau). Autre cas de figure : le bail doit être renouvelé lorsque le locataire ne peut pas racheter son logement et qu’il n’est pas en mesure de déménager à cause de son âge, de son état de santé... Ces protections cessent de s’appliquer dès lors que l’habitation est revendue à un tiers. Le maintien dans les lieux est alors uniquement garanti aux locataires de plus de 70 ans, qui gagnent moins d’une fois et demi le smic par mois.

ARTICLE PARU DANS L’EDITION DU 11.01.05

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