La Provence.com - 27/06/2015

Les (trop) longues vacances du parc locatif privé

Crise oblige, les propriétaires ont de plus en plus de mal à trouver preneur

Quelques semaines après l’Unis (Union des syndicats de l’immobilier) et son observatoire Clameur, la Fnaim13 (Fédération de l’immobilier) et l’Adil 13 (Agence départementale d’information sur le logement) ont rendu public le bilan 2014 de leur observatoire des loyers du parc privé dans les Bouches-du-Rhône ; données qui confirment la morosité du secteur. L’exploitation des 40 000 références collectées au sein du réseau (dont 25 000 traitées) démontre la difficulté croissante pour les propriétaires de trouver rapidement de nouveaux locataires (le temps de vacance du logement), mais aussi une dégradation inquiétante de la qualité des biens mis sur le marché. Notamment dans le centre-ville de Marseille, ainsi qu’une stagnation voire une baisse du montant des loyers. Avec des conséquences négatives sur l’équilibre des centres-villes, notamment l’hypercentre de la cité phocéenne où le parc locatif privé peut représenter 60 à 70 % du total des logements principaux, et dont les locataires sont principalement des personnes aux revenus modestes.

Comme l’expliquent les professionnels du secteur, contrairement aux apparences, une baisse des loyers ne fait pas les affaires à long terme des locataires, car les propriétaires qui enregistrent une perte de revenu finissent par renoncer à entretenir leur bien, et à terme le retirent du marché pour le vendre. D’autant que la complexité croissante de la réglementation et des procédures d’obtention d’aides financières ne leur facilite pas la tâche.

Selon Éric Damerio, président de la Fnaim13, "se posera inévitablement la question du maintien des populations dans certains quartiers, et à terme, celle de la survie des centres-villes anciens"

Comme le souligne Lisa Miceli, responsable de l’observatoire, "les propriétaires doivent désormais patienter entre 3 et 6 mois avant de parvenir à signer un nouveau bail ; délai qui peut atteindre 8 à 12 mois si le logement est dégradé. Alors qu’auparavant, ils parvenaient à relouer leur bien dans les trois mois, c’est-à-dire durant la période de préavis"Et le directeur de l’Adil 13, Thierry Moallic, de mettre en garde : "Nous risquons de passer d’une vacance frictionnelle à une vacance structurelle"

Signe des temps : à Aix où le taux d’occupation des petits logements était proche de 100 % car les étudiants les conservaient pendant l’été afin d’être sûr de pouvoir en disposer à nouveau à la rentrée, les biens sont remis sur le marché car les jeunes locataires et leurs parents n’ont plus les moyens de s’offrir ce luxe. Quant à la vacance, elle varie désormais de 4 à 6 mois et il faut en moyenne de 6 à 10 visites avant qu’un logement trouve preneur.

Concernant Marseille, Laurent Ponsot, administrateur de la Fnaim13, indique que "si les petites surfaces se louent encore très bien, les offres classiques du T2 au T4 enregistrent la plus forte baisse en raison d’une offre surabondante. Alors que les T5 et les maisons individuelles, rares et très demandées, constituent une aubaine pour ceux qui ont les moyens d’y investir"

"Cette notion de vacances est très inquiétante, ajoute Thierry Moallic. Elle est la conséquence de la concurrence très forte des logements neufs qui fait que les locataires ont des exigences de plus en plus importantes car ils connaissent cette offre nouvelle. Ils veulent un ascenseur, un parking, une cuisine équipée".

Et le directeur de l’Adil d’avertir : "de plus en plus de logements vont finir pas devenir totalement obsolètes et ne plus être commercialisables du tout..."

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