Le Monde.fr - 3/09/2009

La montée de la précarité oblige les bailleurs à réduire les loyers

 
LE MONDE | 03.09.09 |
Est-ce la fin du mouvement de hausse des loyers d’habitation pour ceux qui emménagent ? "Les loyers de marché (soit ceux des nouveaux baux, conclus entre août 2008 et août 2009) baissent, certes légèrement, mais pour la première fois depuis 1998, même à Paris, ce qui ne s’est jamais vu de mémoire de statisticien", affirme, dans son étude parue mardi 2 septembre, Michel Mouillart, professeur à l’université Paris-X et animateur de la base de données Clameur (Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), alimentée par 25 gestionnaires de parcs locatifs.
Le retrait, de 0,8 %, est ténu, mais contraste avec 2008, où les loyers grimpaient d’environ 2 %. La comparaison est encore plus significative avec la moyenne annuelle de hausse lors de la décennie 1999-2009 : + 3,2 %. "C’est un décrochage brutal qui va se prolonger en 2010, car le marché locatif réagit, avec six à huit mois de retard, aux évolutions de revenus et au choc de la crise", note M. Mouillart, qui prévoit, sur l’ensemble de 2009, une baisse des loyers comprise entre 1 % et 1,5 %.
Le mouvement touche plus nettement les grands logements. La valeur locative des biens de quatre pièces recule de 2,3 %, celle des trois pièces de 1,9 %, des deux pièces de 0,5 %, tandis que celle les studios se maintient, à + 0,1 %.
 
La baisse des loyers n’est aussi pas uniforme sur tout le territoire. Elle touche 65 % des villes de plus de 60 000 habitants, dont Paris (- 0,5 %), Marseille (- 2,2 %), Toulouse (- 0,4 %), Strasbourg (- 2,4 %), Montpellier (- 1,2 %), Bordeaux (- 4,2 %), Rennes (- 3,7 %), Aix-en-Provence (- 6,1 %), Metz (- 3,1 %) ou Cannes (- 4,2 %) Mais 35 % des villes persistent à monter, comme Lyon (+ 0,7 %), Nice (+ 1,5 %), Nantes (+ 1,8 %), Lille (+ 1,1 %) ou Boulogne-Billancourt (+ 6,7 %).
 
"LES PAUVRES PAIENT BIEN"
Clameur constate aussi que le taux de mobilité des locataires chute sévèrement, passant, en deux ans, de 28,1 % à 25,7 %, son plus bas depuis 1998. "C’est considérable ! Sur un parc privé de 6 millions de logements, environ 180 000 candidats à la location ont renoncé à déménager, détaille M. Mouillart, soit trois années de production de logements locatifs." La crise - avec la précarité des emplois, le chômage partiel, voire les licenciements - malmène les revenus des locataires, lesquels renoncent souvent à déménager de peur de ne pas retrouver un logement.
On pourrait, avec optimisme, considérer que les nouveaux logements locatifs mis sur le marché - au rythme de 60 000 par an, grâce aux incitations fiscales Périssol, Robien et, aujourd’hui, Scellier - atténuent la pression sur les loyers et expliquent en partie la baisse observée. "Hélas, je ne le crois pas, rétorque M. Mouillart, car la pénurie est toujours d’actualité : les logements défiscalisés sont une goutte d’eau dans l’océan des 1,5 million de mises en location annuelles et leurs loyers, très voire trop chers, tirent plutôt les prix vers le haut."
Le fléchissement des loyers est donc bien dû à la chute de la solvabilité des locataires. Les principaux gestionnaires ne constatent cependant pas de réelle montée des impayés de loyers, contenus entre 1 % et 2 %, contre 4 % dans le parc social. "Heureusement que la sinistralité ne dépasse pas 2 %, sinon les contrats d’assurance loyers impayés seraient déficitaires et ce risque ne pourrait pas être assuré", remarque Sylvain Jutteau, responsable de la gestion locative chez Century 21. "Paradoxalement, les pauvres paient très bien", de peur de perdre leur logement, juge M. Mouillart.
"Mais on sent la précarité pointer le bout de son nez, avec des loyers parfois payés par à-coup, sans compter les ruptures familiales, qui occasionnent des litiges, en hausse de 20 %", observe Jean-Charles Faillenot, responsable du parc locatif du groupe Martinot Immobilier. "Nous devons de plus en plus souvent, vers le 10 du mois, expédier des relances, raconte Véronique Guillermé, directrice de l’agence Century 21, à Auray (Morbihan). Et si nous ne déplorons que 10 contentieux sur 480 locations gérées, on constate que les revenus des locataires sont de plus en plus faibles et n’atteignent plus le ratio de trois fois le montant de la quittance, comme l’exigent les assureurs privés."
La solution est, alors, de demander au propriétaire de faire un effort sur le loyer ou de recourir à la garantie des risques locatifs, mise en place par l’Etat pour les locataires en CDD ou ceux dont les ressources sont inférieures à ce sacro-saint ratio. "En 2008, 10 % des candidatures relevaient de cette garantie ; en août, elles représentaient 38 % du total", témoigne Mme Guillermé.
 
 
Isabelle Rey-Lefebvre avec David Sfez
 

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