La Provence.com - 19/04/2013

Marseille : les prix des loyers baissent, les locataires restent en place


Publié le jeudi 18 avril 2013 à 17H25

Dans le secteur privé, le coût des locations est en recul entrainant ainsi la chute de la mobilité

Infographie Sébastien Bagnis

Toit, toit mon toit : aujourd’hui quand on est en location, on ne bouge plus ou presque. C’est le principal enseignement de l’"Observatoire marseillais de la formation des loyers" créé il y a 20 ans par l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis). Avec le fait que les prix des locations baissent en ce début d’année de 0,7 % après avoir augmenté de 1,6 % en 2012, soit moins que l’inflation (agrandir infographie). Une situation jamais connue depuis la création de l’Observatoire.

Cet indice résume plutôt bien le marché locatif privé marseillais qui apparaît en pleine déprime (lire ci-dessous). Avec une situation assez semblable dans le département.

Qui peut louer ?

Les chiffres de l’Observatoire que nous détaillons le montrent, même si cela peut étonner : sur tous les types de logements, du studio au cinq pièces, les loyers n’augmentent plus ou sont stables en ce début d’année dans le secteur privé.

Même si on a beaucoup construit, le chômage, les incertitudes sur le pouvoir d’achat font que les propriétaires, les professionnels de l’immobilier doivent s’adapter à la réalité. Même si nombre de Marseillais galèrent pour se loger.

"Les dispositifs de sécurisation de la location ne sont pas adaptés aujourd’hui, indique Jean-Luc Lieutaud, l’un des responsables de l’Unis. La préférence à l’assurance pour défaut de paiement de loyer à laquelle nombre de candidats ne peuvent satisfaire bloque des transactions alors que la possibilité d’une caution solidaire les permettrait."

Désormais, on habite à vie

Michel Mouillart, professeur d’économie qui analyse les données compilées par l’observatoire se "désole que les données sur la location dans le secteur social ne soient pas publiques".Mais en ce sens dans le logement privé comme en HLM aujourd’hui, on"habite à vie". D’autre part, il n’existe presque plus de passage du HLM au privé.

La faible proportion de personnes de familles qui changent d’habitation plombe le marché. Par rapport à 2001, le pourcentage de locataires qui "bougent" a diminué de moitié dans le privé, passant à 17,8 % en ce début d’année. Selon nos chiffres, encore moins que dans l’habitant social.

Un danger pour le bâti

Au-delà de l’aspect humain, de "blocage de société", il y a aujourd’hui un problème sur le patrimoine immobilier. Il y a fort peu de gros travaux d’amélioration dans le privé du fait que les locataires restent en place. Ces "chantiers" entre deux locations ne représentent que 17,4 % du marché. Mieux, un logement sur cinq dans ce cas ne fait l’objet d’aucuns travaux et dans ce cas, est reloué, 7 % moins cher en moyenne.


Des différences nettes entre Marseille et sa région et les autres villes

L’Unis base son "observatoire" sur 6 000 transactions de location pour le marché marseillais privé sur 26 000 baux nouveaux signés en 2012. Sur le territoire des dix-sept communes de la communauté urbaine hors Marseille, l’observatoire prend en compte 1 000 locations sur 3 600 baux nouveaux. Et l’étude "Clameur" donne une vision régionale.

Pour Marseille, les spécialistes parlent d’un "marché figé que seul les décès, les divorces et les mutations animent", avec un point fort : l’offre locative privée est inférieure d’un tiers à ce qu’elle était durant les années 1997-2004.

Pour le département, on est pour 2012 sur une augmentation de loyer à peine supérieure à celle de Marseille : + 1,9 % contre + 1,6 %. Mais si les loyers pour les nouvelles locations ont augmenté en moyenne de 1,9 % à Aix (où ils étaient déjà très hauts) pour se situer à 15,5 euros du m², ils ont baissé de 7,7 % à Arles pour se situer à 11,1 euros du m².

Dans la région, la plus forte hausse en 2012 se situe à Draguignan avec +6,5 % où il est vrai, la moyenne n’est que de 9,3 euros du m². Dans les Hautes-Alpes, la hausse moyenne des loyers est de +4,9 % (+3,6 % à Gap) quand dans les Alpes-de-Haute-Provence, ils reculent globalement de 4,7 % avec une baisse de -2,4 % à Manosque mais une légère hausse de 1,4 % à Digne. Au-delà de Paca, un seul chiffre pour montrer la spécificité marseillaise : sur les studios et une pièce, seuls 28,5 % de locataires changent à Marseille quand ils sont 42,8 % à Toulouse, boostés par les salariés qui tournent à Airbus et la demande étudiante.

Philippe Larue


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