La Provence.com - 28/12/2016

Marseille : une tour peut en cacher une autre


Réduction de moitié d’une tour, réaménagement d’une seconde et naissance d’une troisième ; la future "skyline" marseillaise connaît des évolutions radicales

Constituée d’un ensemble de tours et d’immeubles de grande hauteur, la future "skyline" marseillaise, que la Ville et l’établissement public Euroméditerranée appellent de leurs voeux depuis plusieurs années, devrait connaître des évolutions notables au cours des mois à venir. Le projet initial a subi, en effet, des modifications importantes qui tiennent compte à la fois de l’évolution de la demande pour ce type de bâtiments et des retours d’expérience de leurs promoteurs.

Ces évolutions devraient se traduire notamment par la disparition (ou plus exactement, la transformation) de l’une des tours initialement prévues, la reconfiguration d’une seconde et, surtout, l’arrivée d’une nouvelle dont la naissance n’était pas (tout à fait) prévue au programme.

Concernant cette dernière, l’annonce en a été faite il y a quelques jours par la présidente de l’établissement public Euroméditerranée, Laure-Agnès Caradec, précisant que "le Plan local d’urbanisme (PLU) autorise la possibilité de construire une tour d’environ 90 m de haut sur le terrain propriété de CMA CGM où se trouve actuellement l’immeuble Mirabeau 1", soulignant toutefois que "rien n’est encore concrétisé".

Selon une autre source, le groupe armateurial auquel on doit déjà le navire amiral de la "skyline" - la fameuse tour signée Zaha Hadid, haute de 145 m - aurait bien prévu d’en ériger une seconde de 86 m. Projet complexe car, comme pour la tour Hadid, la configuration du terrain impose de nombreuses contraintes techniques.

Cette annonce ne constitue cependant pas une véritable surprise puisque, comme nous l’indiquions dans notre édition du 20 décembre 2014, CMA CGM prévoyait d’investir dans la construction, "sur un terrain détenu en propriété", "à proximité de la tour" où se trouve son siège, d’un "immeuble de bureaux" comportant "une quinzaine d’étages" destinés à abriter "des sièges sociaux et des agences" ; immeuble qui, si l’on se base sur le rapport hauteur-nombre d’étages de la tour de Zaha Hadid, aurait culminé à 66 m au-dessus du sol. Mais le groupe de Jacques Saadé, que nous avons contacté, a formellement démenti ces informations, affirmant n’avoir "aucun projet de construction de nouvelle tour", à Mirabeau 1 ni ailleurs...

Autre annonce retentissante : la transformation de la tour Horizon dont les dimensions vont être fortement revues à la baisse. Et si le président du groupe Constructa, Marc Piétri, confiait en septembre dernier à La Provence qu’il trouvait cette tour "un peu trop haute" et qu’elle "mériterait peut-être une percée", la réduction atteint des proportions impressionnantes.

Afin de mieux coller au marché, la future H99 va se transformer de l’intérieur

Le bâtiment dessiné par Yves Lion perd, en effet, pas moins de 57 m, passant de 113 à 56 m. Avec toutefois un avantage : celui de s’affranchir de la réglementation très contraignante des IGH (immeubles de grande hauteur).

Comme l’explique Philippe Béga, directeur général adjoint de Constructa Promotion, qui suit ces différents dossiers avec Emmanuel Duchange, son homologue chez Constructa Urban Systems, "le but est de libérer un peu la skyline entre le point haut que constitue la tour CMA CGM et le point bas que représente Euromed Center".

Dans l’opération, la tour pourrait également perdre son nom de baptême initial ; ses promoteurs estimant que ce dernier n’est plus représentatif du produit ainsi retouché. Provisoirement redesignée "Tour C" (son nom de code d’origine), le bâtiment se veut, en effet, plus rationnel. "Nous avons retravaillé le projet en y introduisant une forme de mixité. Nous avons sollicité pour cela des hôteliers et des résidences hôtelières qui pourraient prendre place dans les 10 ou 15 premiers étages, explique Philippe Bega. Il comportera également une soixantainede logements de très haut standing dans les étages supérieurs, au-dessus du dernier niveau de l’immeuble Le Balthazar."

Ces logements disposeraient dès lors d’une vue imprenable sur la mer.

La construction de ce bâtiment dont la nouvelle configuration a été étudiée afin de lui permettre, dixit Constructa, de "trouver plus facilement son marché", pourrait démarrer dès 2018, après la livraison de la tour La Marseillaise (135 m) dessinée par Jean Nouvel, laquelle s’élève actuellement au rythme d’un étage par semaine.

Autre évolution notable : l’important lifting que va subir la tour H99 afin, elle aussi, de mieux coller aux besoins du marché. Constructa veut "se donner du temps pour que le nouveau quartier du Parc Habité se stabilise et que l’architecte puisse intégrer les retours d’expérience tirés d’autres opérations haut de gamme", à Marseille et ailleurs. "Les services et prestations qu’elle proposera concrétiseront cet affinage, tout en lui conservant son caractère contemporain à tous les niveaux", tient à souligner Philippe Béga.

On sait déjà que les transformations ne concerneront pas la ligne extérieure de cette tour de 99 m dessinée par Jean-Baptiste Piétri, mais uniquement sa configuration interne, notamment l’orientation des logements par rapport aux points cardinaux et la vue qu’ils sont susceptibles d’offrir. Pour le promoteur, "l’idée est de relancer la commercialisation en 2018, en toute quiétude, afin de ne pas effrayer les acquéreurs potentiels par des chantiers toujours en cours autour d’elle".

La construction d’H99 pourrait alors débuter en 2019 ou 2020. Constructa tient d’ailleurs à casser un mythe au sujet de l’inaccessibilité de cette tour en raison du prix au mètre carré de ses appartements. "On nous dit tout le temps qu’elle sera inabordable, se défend Philippe Béga. Certes, nous sommes sur du haut de gamme, mais on est aussi à Marseille, pas à Monaco. Ce seront donc bien des prix marseillais."


Euroméditerranée ne craint pas de voir son "Horizon" se réduire...

"En aucun cas, le fait de réduire la hauteur de la tour Horizon ou de modifier le contenu de H99 est susceptible de modifier l’équilibre de la Zac ni de remettre en cause son aménagement", insiste Paul Colombani, directeur général-adjoint d’Euroméditerranée, en réponse aux inquiétudes suscitées par les conclusions d’un récent rapport de la Chambre régionale des comptes. Ce document laisse, en effet, entendre que la participation "constructeur" due par le groupe de Marc Piétri (6,9 M€ pour les deux tours, à sa signature en 2008, dont 4 M€ pour la seule Horizon) pourrait être revue très sensiblement à la baisse en fonction des retards et des modifications subies par ces programmes. "Cette participation est une taxe liée au nombre de mètre carré, calculée à un moment donné. Or non seulement, son taux a évolué à la hausse en huit ans mais on ne peut pas évaluer le niveau des pertes tant qu’on ne connaît pas les surfaces de plancher que totaliseront les tours à l’issue de leurs modifications. Horizon sera moins haute mais peut-être plus ventrue. Quoi qu’il en soit, la perte ne sera pas de moitié (2 M), mais probablement inférieure à 1 million, ce qui ne remettra certainement pas en cause l’équilibre financier d’Euroméditerranée. Et si la nouvelle tour qu’on nous annonce à Mirabeau 1 se concrétise, il n’y aura plus de perte du tout..."

Quant aux 14 M€ de recettes non perçues, pointés par la cour, Paul Colombani affirme "qu’il s’agit d’une construction intellectuelle fondée sur un postulat selon lequel les 90 000 m2 de terrain auraient dû être acquis en 2001 par Euroméditerranée puis vendus dans leur intégralité, permettant à l’établissement d’encaisser la totalité de la charge foncière. On oublie simplement qu’il y a quinze ans, l’État nous avait demandé de ne pas préempter ce terrain..."

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