La Provence - 23/09/2002

Belsunce est devenu un produit immobilier

Interview de G. Chenoz

L’ adjoint délégué au Centre Ville se félicite de la transformation e Belsunce en "produit immobilier", oublie qu’ un quartier est avant tout "à vivre", et avance de chiffres fantaisistes sur le relogement des occupants

Sept ans après avoir été initiée, la réhabilitation est aujourd’hui au milieu du gué. Plus de 1500 logements ont été mis aux normes, 20% des habitants sont des nouveaux venus

Rue Thubaneau, les bars louches ont baissé leur rideau et les hôtels meublés fermé leurs portes. Les créatures felliniennes qui avaient fait la réputation de cette modeste artère, sont parties sous d’autres cieux. La rue est propre, nette. Elle a changé de "vocation" : après s’être voué à l’amour (vénal), c’est à l’art qu’elle se consacre.
Ainsi va Belsunce, hier le plus décrié des quartiers de Marseille. Ce n’est pas encore, et ce ne sera heureusement jamais le "petit Saint-Germain-des-Près" dont avait rêvé la municipalité Defferre. C’est un quartier qui, peu à peu, se "recompose" et où les "classes moyennes" envisagent, pour la première fois depuis un siècle, d’aller habiter. "Il faut au moins quinze ans pour changer les mentalités, explique Gérard Chenoz, adjoint au maire, délégué au projet centre-ville et "chef d’orchestre", depuis sept ans, de la réhabilitation de Belsunce. Mais la "population nouvelle", c’est déjà 20% du total des habitants."
En 1995, Jean-Claude Gaudin, nouvellement élu, avait fait de ce dossier l’une des priorités de sa politique urbaine. Le devenir de cet espace conditionnait à ses yeux celui de la ville tout entière : le pari d’Euroméditerranée ne pouvait être tenu sans résorber cette poche de misère et de délabrement, devenue au fil des décennies le symbole et la "vitrine" de tous les maux marseillais.

Prime à l’audace

Sept ans plus tard, les résultats sont là. Sur les quelque 30 hectares du Périmètre de restauration immobilière (PRI) de Belsunce, 1655 logements ont été réhabilités, la moitié par des propriétaires traditionnels, l’autre par des investisseurs. Tous ont bénéficié des avantages liés au PRI, un système de "carotte et de bâton", qui contraint les propriétaires à mettre aux normes les biens qu’ils possèdent et, en contrepartie, leur accorde un certain nombre d’avantages, notamment fiscaux. "Belsunce était encore, il y a trois ans, un produit d’investissement, poursuit Chenoz. Quatre-vingt-dix pour cent des acheteurs étaient des "non Marseillais" qui cherchaient à bénéficier des avantages fiscaux liés à l’opération. Aujourd’hui, la tendance s’est inversée : plus de la moitié des acheteurs sont des Marseillais et Belsunce est devenu un vrai produit immobilier."
Les premiers investisseurs ont ainsi bénéficié d’une "prime à l’audace", quand le prix du mètre-carré, fixé par l’administration des Domaines, était encore peu élevé. Belsunce reprenant peu à peu des couleurs, les prix montent - c’est la rançon du succès.

La "recomposition" du quartier avance

Qui s’installe dans ces appartements réhabilités, agrandis - les 890 appartements acquis par les propriétaires-investisseurs se sont mués en 424 logements d’une surface moyenne de 55mètres-carrés - dont les fenêtres ouvrent désormais sur les "cœurs d’îlot", caractéristiques de l’urbanisme du XVIIIe siècle ? "Un appartement de 60mètres-carrés se loue autour de 365 euros par mois. A Marseille aujourd’hui, ce n’est pas très cher. Le locataire type, c’est le jeune ménage un peu artiste, un peu en avance sur les grandes tendances, celui qui est prêt à jouer la carte de l’hypercentre."
La "recomposition" du quartier avance donc à grands pas. Dans quelques mois, la réhabilitation gagnera Noailles et le Chapitre. A la fin de l’année prochaine, la bibliothèque ouvrira ses portes sur le site du défunt Alcazar. A l’horizon 2006-2007, le tramway desservira le quartier.
Plus lointaine mais déjà enclenchée, "l’Opération Centre-Bourse" parachèvera la mutation de l’hypercentre. "Il faut trois mandatures pour une aussi ambitieuse mutation, estime Gérard Chenoz. Nous venons d’entamer la deuxième.C’est comme sur un vélo : il faut continuer de pédaler, sinon, c’est la chute assurée."

Que sont les anciens habitants devenus ?

Ce fut l’un des premiers soucis de l’entreprise de réhabilitation de Belsunce : ne pas "vider" le quartier, ne pas le transformer en une enclave où les personnes à revenus modestes n’auraient plus eu droit de cité. La Ville certes, voulait "faire revenir les classes moyennes au cœur de la cité". Mais pas au prix de l’injustice qui aurait consisté à en chasser les résidents les plus pauvres et les plus fragilisés. "Un tiers des logements était vide, explique Gérard Chenoz. Un autre tiers était occupé par des "captifs", des familles monoparentales pour l’essentiel, souvent en situation de grosse difficulté, et qui ne trouvaient pas à se loger ailleurs. Le troisième tiers, c’était les "travailleurs isolés", depuis longtemps à la retraite, logés dans des meublés sordides, mais qui ne souhaitaient pas partir parce que, depuis trente ou quarante ans, c’était leur quartier. Les "captifs" ont été relogés ailleurs, et dans des conditions bien meilleures que celles qu’ils avaient connues à Belsunce. Les "travailleurs isolés", eux, l’ont été sur place, dans des foyers Sonacotra, ou par le biais d’opérations-tiroirs, dans des immeubles qui n’ont pas encore été touchés par la réhabilitation. Mais dans dix ans, par la force des choses, cette population aura disparu."
Quant aux prostituées, naguère si nombreuses, elles sont parties. Rue Poids-de-la-Farine, elles ne sont plus que trois. Qui, toutes, ont acheté et réhabilité leur studio.

Robert ARNOUX

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