La Provence.com - 4/06/2015

Marseille : les loyers s’effondrent !

 

Le marché marseillais est au creux de la vague. Et les locataires n’en tirent pas bénéfice pour autant

C’est un tableau bien sombre qu’ont brossé hier les responsables provençaux de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) concernant le marché locatif privé marseillais. Marché dont le niveau d’activité a chuté de 40 % en vingt ans, bien davantage que les autres villes françaises puisque dans la cité phocéenne, seulement 25 900 baux ont été signés l’an dernier sur un parc locatif estimé à 155 000 logements. Avec également une forte hausse de la "vacance locative" (ndlr : le temps pendant lequel le logement reste inoccupé entre deux locations).

Depuis 2008 et la crise des subprimes, ce délai a augmenté de deux semaines, pour atteindre désormais neuf semaines, entraînant pour les propriétaires une perte conséquente de recettes. Autre particularité marseillaise : seul un logement sur huit est proposé à la location après avoir été rénové, contre 2 à Lyon et 2,5 à Paris.

Un contexte général fortement dégradé qui se traduit par une baisse très importante du prix des loyers (-7 % depuis le début de l’année 2015 contre -2 % à -3 % pour le reste de la France), avec de très grandes disparités d’un arrondissement à l’autre (-14,5 % dans le 16e, -7 % à -8 % dans les arrondissements les plus convoités, +7,8 % dans le 11e dont +25,1 % pour le seul produit "studio").

"Nous avons de grosses interrogations sur l’avenir car le patrimoine va encore se dégrader, avec un risque de déséquilibre durable du marché, commente Michel Mouillard, professeur d’économie à l’université Paris-Ouest et directeur scientifique de l’observatoire de la formation des loyers Clameur qui a réalisé cette étude en étroite collaboration avec l’Unis. Nous sommes très inquiets, à moins d’une reprise économique forte et rapide et une baisse importante du chômage..."

"On demande à l’État de donner de l’oxygène fiscal"

Quant au prix moyen au m², il est passé de 12,50 € à 11,50 € en dix-huit mois à Marseille, ce qui se traduit par une baisse de la rentabilité et donc des moyens financiers dont disposent les propriétaires pour entretenir leur bien ; d’où la dégradation accélérée de ces derniers, particulièrement dans les 3e, 13e, 14e, 15e, 16e arrondissements et une partie du 1er. "Un phénomène aggravé par le fait que les propriétaires sont souvent des gens âgés, disposant de revenus modestes, fait remarquer Jean-Luc Lieutaud, président du pôle Paca de l’Unis. Ils n’ont plus les moyens d’entretenir les logements et ne peuvent pas compter sur des incitations fiscales pour investir".

"Il faut que les gens puissent avoir le choix entre le parc social et le parc privé, au risque de ne plus pouvoir se loger du tout, estime le Pr Mouillard. Or, compte tenu du nombre croissant d’obligations, une partie des propriétaires bailleurs abandonne et met en vente, surtout que le marché de l’ancien semble redémarrer. Le parc locatif risque donc de se réduire encore davantage. Et pour une grande ville comme Marseille, c’est très inquiétant car ce parc constitue un élément essentiel de la mobilité et donc de son attractivité".

Se pose également le problème des contentieux, notamment en raison d’impayés ou de fausses déclarations de revenus. Des incidents qui refroidissent les bailleurs privés et favorisent l’arrivée sur le marché de marchands de sommeil. Pratique qui selon l’Unis se révèle désastreuse non seulement sur le plan humain mais aussi pour l’image de la ville qui se dégrade considérablement.

Autre clignotant au rouge : la rentabilité. Il y a encore dix ans, la rentabilité nette (ndlr : ce qui reste au bailleur après paiement de tous ses impôts et charges) était d’environ 4 à 4,5 %. Elle est aujourd’hui de 1,5 à 2 %, soit un taux à peine supérieur à celui de l’inflation.

"C’est pourtant le moment d’investir"

"On demande à l’État de donner de l’oxygène fiscal aux petits propriétaires, ce qui relancerait à la fois le marché de la location et celui de la rénovation", affirme Jean-Luc Lieutaud, soulignant "qu’aujourd’hui, un appartement non rénové n’est plus relouable, même en le bradant". "Les gens ont peur d’investir pour mettre en location", confirme pour sa part Jean-Pierre Preyre, président de l’Unis Marseille-Provence-Corse.

Seule éclaircie visible pour l’Unis : le traditionnel redémarrage printanier des locations semble plus vigoureux que celui de l’an dernier. Avec comme explication, "une amélioration sensible du moral des ménages et une modification du discours des pouvoirs publics".

Comme l’indique le Pr Mouillart, "le parc locatif privé est devenu un partenaire de la politique gouvernementale de logement, ce qui était loin d’être le cas lors des deux premières années et demie de l’actuelle mandature".

Et Jean-Luc Lieutaud de souligner que "c’est pourtant le moment d’investir car l’économie ne peut que redémarrer", conseillant d’ailleurs de privilégier "les 6e, 7e et 8e pour une habitation principale et les 6e, 9e 10e et 11e arrondissements pour un investissement locatif"...

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