Le Monde.fr - 24/09/2016

Quand les travaux du bailleur rendent le logement invivable


LE MONDE ECONOMIE |

23.09.2016 à 10h57

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Un bailleur a-t-il le droit de faire des travaux incessants dans ses immeubles, au risque de perturber la tranquillité de ses locataires ? La question se pose depuis dix ans pour les habitants de deux ensembles, situés dans les 17e et 18e arrondissements de Paris, et comptant au total quelque 250 appartements. Construits dans les années 60, transmis en héritage en 2003, ils font l’objet de rénovations constantes depuis cette date.

Leur nouvelle propriétaire,Dominique Degueldre, a entrepris de les restructurer, en faisant abattre des cloisons, percer des murs de béton, découper à la tronçonneuse des gaines techniques, rénover des façades, ou casser à la masse d’anciens carrelages. Cela se traduit, selon de nombreux témoignages, par des bruits incessants de marteaux piqueurs, de perceuses, de scies, mais aussi par des coupures d’eau et d’électricité.

Blâme

« Depuis 2003, et encore à ce jour, il est totalement impossible de dormir au-delà de 8 ou 9 heures le matin, de faire la sieste, de travailler, de téléphoner, d’écouter de la musique, de regarder la télévision jusqu’à 17 ou 18 heures et ce y compris les samedis et jours fériés, bref de vivre normalement et paisiblement », indique Caroline Yadan, locataire depuis 1996 d’un appartement situé rue de Clignancourt, et avocate. Après avoir mené une fronde de locataires, elle se trouve menacée d’expulsion.

La justice mesure-t-elle la souffrance que représentent des bruits violents  ?

Mme Degueldre, que nous avons cherché à joindre, nous a répondu par courriel qu’« à l’heure où les pouvoirs publics, et notamment la Ville de Paris, cherchent par tout moyen à rendre l’habitat des locataires digne », on ne saurait « s’autoriser à critiquer » ses travaux, dont elle précise qu’ils n’obéissent à « aucune logique d’optimisation fiscale », et « permettent seulement d’offrir des logements aux normes, sains [et] propres ». Pourtant, nombre d’habitants s’en sont plaints, notamment auprès de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui a infligé à Mme Degueldre un blâme, assorti d’une « obligation de formation », en 2012.

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D’autres ont saisi les tribunaux d’instance, en réclamant une indemnisation de leurs troubles de jouissance. « Il y a parmi eux beaucoup de couples exerçant des professions intellectuelles – professeurs, chercheurs, médecins, avocats – qui ressentent d’autant plus le bruit qu’il travaillent souvent à domicile », indiquent Me Patrick Brognier, qui s’est chargé d’une vingtaine d’assignations, et Me Karen Boutboul-Sztark, qui défend notamment Mme Yadan.

« La jouissance paisible »

Ces conseils ont invoqué la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (article 6 b), qui oblige le bailleur à assurer au locataire « la jouissance paisible » de son logement. La société D. Degueldre Gestion SARL a tenté de répondre qu’elle n’avait pas à l’appliquer, du fait que ses baux contiennent une clause selon laquelle « le locataire doit souffrir sans indemnité tous travaux, quels qu’en soient les inconvénients et la durée ». Les tribunaux lui ont donné tort, en notant que cette loi est d’« ordre public », ce qui signifie qu’elle s’impose, même si les parties en conviennent autrement.

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La société D. Degueldre Gestion SARl a soutenu que les nuisances n’étaient pas avérées, que les travaux n’avaient pas lieu le samedi et que les locataires lui intentaient des procès dans le seul but de faire baisser le prix de leurs loyer. Mais au vu des photographies de travaux ou des rapports d’huissier constatant parfois des niveaux sonores de 85 décibels, les tribunaux ont jugé que les troubles endurés par ces locataires dépassaient la gêne qu’ils peuvent normalement supporter.

Contestation systématique des jugements

Néanmoins, ils n’ont pas été très généreux à l’égard des victimes. Alors que ces dernières réclamaient des réductions de loyer de 40 % environ, les tribunaux ne leur ont accordé, au mieux, que 15 %. Tel couple d’enseignants-chercheurs avec un enfant, au loyer de 1 500 euros par mois, a ainsi obtenu 20 500 euros pour 92 mois de tourments, de mars 2006 à octobre 2013. Certains ont eu moins : « Les juges apprécient le préjudice au cas par cas – présence ou non dans la journée au domicile, état de santé (grossesse, maladie), durée et intensité des travaux », indique Me Brognier.

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En outre, la société D. Degueldre a systématiquement contesté ces jugements ; et obtenu que la cour d’appel de Paris réduise de moitié les indemnisations, sans expliquer pourquoi. C’est ainsi que le couple d’enseignants-chercheurs n’a finalement touché que 9 000 euros. Une architecte d’intérieur n’a obtenu que 10 500 euros pour treize ans de tracas. « La réparation accordée aux locataires est si faible qu’elle n’est pas de nature à dissuader le bailleur d’arrêter les nuisances », déplore Me Brognier.

La justice mesure-t-elle la souffrance que représentent des bruits violents ? Elle semble avoir mis en balance le droit des locataires à jouir paisiblement de leur logement et celui de la promotrice à faire marcher le bâtiment, dont on sait que quand il va, tout va…

Rafaële Rivais
Journaliste au Monde

 

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