Localtis.com - 17/12/2015

Le Sénat souligne les paradoxes de la dépense publique de logement

Habitat

Publié le mardi 15 décembre 2015

Pas moins de six sénateurs de la commission des finances - deux Les Républicains (dont le rapporteur général de la commission des finances, Albéric de Montgolfier), un UDI, un socialiste, un radical de gauche et une communiste - se sont penchés sur la question des dépenses publiques en faveur du logement et la fiscalité immobilière. Un travail résumé dans un titre en forme d’oxymore involontaire : "Financement et fiscalité du logement : reconstruire sans démolir"...

L’objectif des 500.000 logements annuels historiquement daté

Le mot rapport n’est pas forcément le plus approprié car, contrairement aux habituels rapports d’information parlementaires, le document s’apparente plutôt à une sorte de chant choral, dans lequel chacun des six sénateurs tient successivement sa partie avant de passer la parole au suivant. D’où une certaine difficulté à lire une ligne directrice, sinon la nécessité de réformer le dispositif actuel. Cette difficulté tient au fait que le rapport est en réalité la présentation, en commission des finances, des conclusions d’un groupe de travail sénatorial "informel" sur les dépenses publiques en faveur du logement et la fiscalité immobilière.
Le jugement sur les 40 milliards d’euros de dépenses publiques affectées au logement (1,9% du PIB) apparaît pour le moins mitigé. Le rapport souligne ainsi les défaillances du pilotage de la politique du logement. Un exemple : la plupart des économistes auditionnés par le groupe ont jugé que l’objectif des 500.000 logements par an, invoqué à la fois par Nicolas Sarkozy et François Hollande, "repose sur des données désormais datées". Le groupe de travail "considère que c’est l’idée même qu’il est possible de fixer un objectif unique au niveau national qui doit certainement être remise en cause".

Une fiscalité "difficilement lisible et aux effets incertains"

Autre grief : la manque d’adaptation des outils à la réalité du parc. Le rapport recense ainsi pas moins de dix dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui seront encore en vigueur en 2016, pour une dépense de 1,8 milliard d’euros. Mais ce foisonnement doit être rapproché d’une autre donnée : en dix ans, le nombre de logements vacants a augmenté de 30% et atteint désormais 2,6 millions, soit l’équivalent de huit années de construction... Autre paradoxe : le taux de vacance dans les zones les plus tendues est très proche, voire supérieur à la moyenne nationale (7,3% à Paris ou 8,9% à Lyon, contre 7,5% pour la France entière).
En l’état actuel, la réponse peut difficilement venir de la fiscalité du logement, jugée "difficilement lisible et aux effets incertains". S’appuyant sur une comparaison européenne du cabinet Fidal (voir notre article ci-contre du 22 octobre 2014), la critique vise notamment "une fiscalité très élevée de manière générale et qui est corrigée par un certain nombre de dispositifs dérogatoires". Elle ne se cantonne d’ailleurs pas à la fiscalité immobilière proprement dite, mais s’étend aussi à l’articulation des différentes aides à la rénovation énergétique des logements privés.

Le coût de la construction et le poids des normes

Enfin, le rapport identifie aussi d’autres facteurs "qui nuisent au bon fonctionnement du marché immobilier français". Figurent parmi eux la hausse des coûts de la construction, qui ont progressé de près de 30% entre 2004 et 2014, quand le coût du travail dans le secteur immobilier augmentait de 20% et celui des matériaux de 17%...
Sans surprise, le rapport insiste aussi sur le poids de normes, "de plus en plus nombreuses". Tout en soulignant que ces normes "sont, dans leur très grande majorité, adoptées au nom de motifs légitimes et louables", il estime néanmoins que "les règles adoptées au niveau national se révèlent bien trop souvent inadaptées". Dans ces conditions, "le chantier de la simplification des normes doit donc impérativement se poursuivre et s’amplifier dans la construction". Enfin le rapport relance la proposition d’une réforme du régime de l’hypothèque, qui devrait être "sérieusement envisagée".

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : Sénat, rapport d’information n°99 fait au nom de la commission des finances sur les dépenses publiques en faveur du logement et la fiscalité immobilière.

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